Ситуация: на балансе вашей организации более 20 лет числится отдельно стоящее здание, которое так и не было достроено. Вопрос, который рано или поздно встанет перед бухгалтерией и оценщиками: «при какой именно степени готовности объект считается ещё объектом незавершённого строительства (ОНС), а при какой, уже капитальными вложениями, подлежащими переоценке и амортизации?» Ответ даёт не только бухгалтерский учёт, но и судебная практика, включая Определение ВС РФ от № 305-ЭС24-1023 и Письмо Минфина России от № 03-03-05/97344.

Что такое объект незавершённого строительства в 2024 году

Согласно п. 41 ПБУ 6/01 и Методическим указаниям по бухучету ОС (приказ Минфина № 91н), к ОНС относятся:

• здания, сооружения, переданные в эксплуатацию без акта ввода в эксплуатацию;
• объекты, фактически незавершённые, но по которым уже начислены затраты;
• объекты, сданные по акту КС-14 (или форме КС-11) с отметкой о «частичной готовности», если суммарная готовность < 100 %;

Важно: если объект фактически используется (например, часть помещений сдана в аренду), но документально не принят на баланс как основное средство, он всё равно остаётся ОНС до оформления акта ввода в эксплуатацию.

Какой «порог» считается минимальной степенью готовности

Ни один нормативный акт не даёт точного процента. Однако:

1. Минстрой России в письмах 2021-2023 гг. опирается на показатели КС-2 и КС-3: если по форме КС-2 готовность < 60 %, объект трактуется как ОНС, ≥ 60 % — начинаются вопросы о достройке и вводе.
2. ФНС и Росимущество в контрольных мероприятиях применяют «правило 70 %»:
   • ≤ 70 %, объект не подлежит амортизации (код счёта 08.03 «Строительство ОС»);
   • > 70 % — налоговые органы требуют перевести актив на счёт 01 и начислять амортизацию даже без акта ввода;
3. Судебная практика после ВС РФ от № 305-ЭС24-1023:
• если фактически используемая часть превышает 75 % общей площади и техническая документация подтверждает возможность самостоятельного функционирования этой части, то объект признаётся «введённым в эксплуатацию», независимо от формального акта;
• если используемая часть < 75 % и нет технической возможности эксплуатации без доведения остальных элементов до готовности, объект остаётся ОНС.

Как рассчитать степень готовности: по-фактический и по-оценочный алгоритм

По-фактический метод (инвентаризация + КС-2)

Шаг 1. Составить инвентаризационную опись всех видов работ (фундамент, стены, кровля, инженерные системы).
Шаг 2. Каждому виду присвоить удельный вес по смете (по КС-2).
Шаг 3. Суммировать выполненные объёмы ÷ общая сметная стоимость.
Пример:
Смета — 100 млн ₽, выполнено 68 млн ₽ → готовность 68 %.

По-оценочный метод (ФСО № 4 «Оценка незавершённого строительства»)

Оценщик применяет метод сравнительного подхода и метод затрат.
Формула для минимальной готовности:
С_{готовности} = (З_факт + З_{необходимые для завершения}) ÷ С_{ликвидационная} × 100 %.
Если С_{готовности} < 70 %, объект квалифицируется как ОНС.

Налоговые и бухгалтерские последствия перехода порога

Чек-лист для бухгалтера и оценщика

1. Проверить акты КС-2, КС-3 и КС-11 за последний отчётный период.
2. Если готовность ≥ 70 %, подготовить:
   • акты инвентаризации;
   • техническое заключение о возможности эксплуатации;
   • приказ руководителя о вводе объекта в эксплуатацию.
3. Отразить в учёте проводкой: Дт 01, Кт 08.03 с одновременным начислением амортизации.
4. Если объект < 70 % и не используется, продолжать учитывать на счёте 08.03 без амортизации и налога на имущество (подтверждать ежеквартально).

Ответы на частые вопросы

Вопрос 1: Можно ли «заморозить» процент готовности на уровне 69 %, чтобы избежать налога на имущество?

Ответ: Нет. Налоговые органы проверяют фактическое использование. Если помещения сданы в аренду, налог начислят независимо от формального процента.

Вопрос 2: Если техническая документация утеряна, как рассчитать степень готовности?

Ответ: Назначьте независимую техническую экспертизу (ТО «ПИК-БТИ», «Главгосэкспертиза» и др.). Отчёт будет иметь преюдициальную силу для налоговой и суда.

Вопрос 3: Действует ли «правило 70 %» для бюджетных учреждений?

Ответ: Да, но с учётом Инструкции № 157н: если объект введён в эксплуатацию по акту КС-14 и используется не менее 12 месяцев, его переводят на счёт 010, независимо от процентного порога;

Ключевая цитата из Определения ВС РФ от № 305-ЭС24-1023

«Суд считает, что при наличии фактического использования объекта незавершённого строительства и достижении технической возможности его функционирования без завершения оставшихся работ, экономическая сущность объекта изменяется, и он подлежит признанию основным средством, независимо от наличия формального акта ввода в эксплуатацию».

Дата подготовки: . Автор: эксперт-консультант по бухгалтерскому и налоговому учёту.