как изменится порядок определения кадастровой стоимости земельных участков

04 апреля 2026 г. — В 2026 году вступают в силу обновлённые Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждённые приказом Минэкономразвития России № 226 от 12 мая 2017 г. (в последней редакции от № 548).
Новые правила полностью меняют логику определения кадастровой стоимости земельных участков, переходя от категорий земель к 14 типизированным сегментам разрешённого использования. Разбираемся, что именно изменится для собственников, бизнеса и органов власти.

От категорий к сегментам: новая классификация земельных участков

Ранее земельные участки группировались по категориям (земли сельхозназначения, населённых пунктов, промышленности и т.д.).
С 01 января 2026 г. применяется деление на 14 основных сегментов разрешённого использования, например:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
• Многоэтажное жилищное строительство
• Торговля и офисы
• Производственные объекты
• Сельскохозяйственное использование
• Рекреационные зоны

Такой подход позволяет точнее учитывать рыночную специфику каждого вида разрешённого использования и минимизировать «перекрёстное субсидирование» между разными группами собственников.

Дата оценки и периодичность

Согласно п. 4 Указаний (ред. от ), кадастровая стоимость отныне фиксируется на 1 января года проведения оценки.
Далее она применяется для расчёта налогов минимум 3 года, после чего обязательно подлежит пересмотру во всех субъектах РФ.

Как именно рассчитывается кадастровая стоимость: основные методы

1. Сравнительный подход, используются сведения о рыночных сделках с аналогичными участками внутри одного сегмента.
2. Доходный подход — применяется для объектов, способных генерировать доход (аренда, продажа).
3. Затратный подход — используется в отсутствие достоверных рыночных данных (редко).

Все три метода прописаны в Постановлении Правительства РФ № 358 и детализированы в Методических указаниях.

Что изменится для собственников и бизнеса

• Налоги: имущественные налоги 2027 г. будут рассчитаны уже на основании новой кадастровой стоимости, определённой в 2024-2026 гг.
• Арендные ставки: арендная плата за землю государственной и муниципальной собственности привязывается к кадастровой стоимости.
• Кредитование: банки чаще используют кадастровую оценку для расчёта залогового значения земли.
• Обжалование: с 2026 г. упрощена процедура внеочередного пересмотра стоимости через комиссии Росреестра и суд.

Где уже действуют новые правила

Московская область: в 2024 г. завершена первая волна оценки под новыми правилами, охвачено 9,5 млн объектов недвижимости (здания, помещения, земельные участки).
Еврейская АО, Краснодарский край, Татарстан: итоги переоценки земель вступили в силу с 01 января 2025 г.

Календарь переходных мероприятий

Как подать возражения и защитить свои права

Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена:

1. Получите выписку из ЕГРН с новой стоимостью.
2. Подготовьте отчёт независимого оценщика (с 2026 г., с обязательным ФГУП «Фонд Росоценка»).
3. Подайте заявление в комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев с момента вступления результатов в силу.
4. При отказе комиссии — обжалуйте в суде.

Переход от категорий земель к сегментам разрешённого использования повышает прозрачность и рыночную обоснованность кадастровой стоимости.
Для большинства собственников это означает снижение или стабилизацию налоговой нагрузки, однако в отдельных «горячих» точках возможен рост налогов.
Следите за публикацией результатов ГКО на официальных сайтах Росреестра и региональных Центров кадастровой оценки, чтобы оперативно подать возражения при необходимости.

Дополнительную консультацию по конкретному участку можно получить в Едином центре кадастровой оценки вашего региона или через сервис «Личный кабинет собственника» на сайте rosreestr.gov.ru.