Дата вступления в силу: 1 сентября 2022 года
Нормативный акт: Федеральный закон № 310-ФЗ от

Что изменилось с 1 сентября 2022 года?

С в Жилищный кодекс РФ внесена новая часть 1.1 статьи 30. Ключевое нововведение:

Запрещается совершать любые сделки (купля-продажа, дарение, наследование и т. д.) по отчуждению доли в жилом помещении, если на одного собственника приходится менее 6 м² общей площади квартиры.

Пример расчёта

Квартира: 60 м², 5 собственников

• 60 м² ÷ 5 = 12 м² на человека → сделка допустима.

Квартира: 60 м², 15 собственников

• 60 м² ÷ 15 = 4 м² на человека → сделка ЗАПРЕЩЕНА.

Какие схемы закрывает закон?

1. «Резиновые квартиры», массовая регистрация мигрантов по адресам с долями в 0,1 м².
2. «Чёрные риелторы» — вывод квартиры через микродоли под видом «подставных» собственников.
3. Коррупционные схемы — получение прописки в престижных районах без фактического проживания.

Кого не касается запрет?

• Сделки до — закон не имеет обратной силы (по мнению ГАРАНТ.РУ).
• Наследование по закону или завещанию — ограничение не распространяется.
• Обмен долями между супругами при разделе имущества.
• Доли в нежилых помещениях — ограничение действует только для жилых объектов.

Что делать, если у вас уже есть микродоля?

Если доля была приобретена до

• Продать можно свободно — закон не действует ретроспективно.
• Совет: оформляйте договор купли-продажи через нотариуса и проверяйте историю объекта в Росреестре.

Если доля была приобретена после

• Объединение долей — купите у других собственников доли, чтобы «дотянуть» до 6 м².
• Выкуп всей квартиры — стать единоличным собственником, затем продать объект целиком.
• Судебное оспаривание — при наличии признаков мошенничества сделка может быть признана недействительной.

Как продать квартиру с микродолями?

Алгоритм для продавца

1. Проверьте размер доли на человека:
   
   Общая площадь ÷ количество собственников ≥ 6 м².
2. Соберите документы:
   
   • ЕГРН-выписка;
   • согласие всех собственников;
   • нотариальное удостоверение договора (обязательно, если доля < ¼).
3. Подайте заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись (услуги Росреестра онлайн).

Важно: Росреестр откажет в реграции права, если нарушено требование о минимальной доле.

Ответы на популярные вопросы

Закон 2022 года стал барьером для «профессиональных поселенцев» и мошенников. Владельцам микродолей стоит заранее оценить свои права и, при необходимости, объединить доли или выйти из общей собственности. Проверяйте сделки через официальный сайт Росреестра и консультируйтесь с юристами.