Сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком в интересах
собственника другого участка (право прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т.п.).
Для официального оформления сервитута необходимо оформить межевой план на часть
земельного участка, к которой будет привязан данный ограниченный
правообладатель. В статье раскрыты правовые основы, структура документа,
пошаговый алгоритм подготовки и регистрации, а также типичные ошибки,
которые допускают собственники.

Что такое сервитут?

Согласно Гражданскому кодексу РФ и
Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 22),
сервитутом называется ограниченное право пользования
земельным участком, принадлежащим другому лицу, в целях
обеспечения эксплуатации, доступа или иных нужд собственника
соседнего участка.

Типичные виды сервитутов:

• право прохода (пешего или автотранспортного);
• право прокладки линий электропередач, водоснабжения, газопроводов;
• право размещения рекламных конструкций;
• право охраны, наблюдения и др.

Законодательная база

Оформление сервитута регулируется следующими актами:

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) – статья 276‑285;
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 22);
3. Приказ Росреестра от № П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана» (вступил в силу );
4. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от (ред. от ) – порядок согласования межевых планов.

Роль межевого плана при установлении сервитута

Межевой план – это документ, фиксирующий границы земельных участков
и их части в системе координат, а также указывающий на зоны,
подлежащие ограниченному пользованию. Он необходим для:

• внесения сведений о сервитуте в ЕГРН;
• избежания конфликтов с соседями и органами контроля;
• оформления договора (соглашения) об установлении сервитута;
• получения согласования от владельцев смежных участков.

Состав и структура межевого плана

4.1 Текстовая часть

Текстовая часть – таблица, в которой указываются:

• общие сведения о проведенных кадастровых работах;
• исходные данные об исходных участках (номер, площадь, кадастровый номер);
• результаты измерений и расчётов (координаты, углы, расстояния);
• данные об образуемой части участка (размеры, координаты границ);
• акты согласования границ с соседями.

4.2 Графическая часть

Графическая часть представляет собой план в масштабе
(обычно 1:500 или 1:1000), выполненный в системе координат
ГСК‑2000 (или в новой системе ПЗ‑2000). На графике отображаются:

• границы исходного участка;
• границы части, подлежащей сервитуту (полосы, зоны, линии);
• ориентиры (дороги, реки, здания, инженерные сети);
• условные обозначения (штриховка, цвет, подписи).

Документ оформляется в электронном виде, подписывается
цифровой подписью кадастрового инженера и сохраняется в формате
PDF/A‑1a.

Этапы подготовки межевого плана для сервитута

1. Сбор исходных данных. Запрос в Росреестр выписки из ЕГРН, топографические карты, сведения о соседних участках.
2. Согласование границ с собственниками смежных земель. Подписание актов согласования (по требованиям пункта 66 ТЗ — Требования к межевому плану).
3. Выбор кадастрового инженера. Специалист должен иметь лицензию и право подписи.
4. Полевые измерения. Геодезическое измерение координат границ и зоны сервитута (GPS‑приёмники, тахеометры).
5. Подготовка текстовой части. Заполнение таблицы в соответствии с Приказом Росреестра № П/0592.
6. Создание графической части. Использование программных средств (AutoCAD, ArcGIS, КАДАСТР‑ПЛЮС).
7. Экспертное заключение. Кадастровый инженер оформляет заключение и ставит цифровую подпись.
8. Регистрация в Росреестре. Подача межевого плана вместе с проектом договора сервитута в отдел регистрации прав.
9. Внесение записи в ЕГРН. После регистрации Росреестр вносит запись о сервитуте.

Перечень необходимых документов

• Заявление собственника (форма РО‑2);
• Выписка из ЕГРН на исходный участок;
• Согласованные акты с соседями (подписанные обеими сторонами);
• Проект договора (соглашения) об установлении сервитута;
• Текстовая часть межевого плана (таблица);
• Графическая часть межевого плана (PDF/A‑1a);
• Копия доверенности (если документы подает представитель).

Кому обращаться за подготовкой межевого плана

Для качественного выполнения работ рекомендуется обращаться к
проверенным специалистам:

• Кадастровые инженеры – индивидуальные специалисты или компании (например, ООО «РКЦ», «КАДАСТР ПЛЮС»);
• Бюро технической инвентаризации (БТИ) – в Москве и Московской области (МосгорБТИ);
• Росреестр – для подачи документов и получения справок;
• Юридические фирмы – помогают составить договор сервитута и согласовать его с соседями.

Стоимость и сроки выполнения

Стоимость подготовительных работ зависит от сложности границ и
объёма полевых измерений:

и занимает от 2 до 4 недель.

Типичные ошибки и как их избежать

Пример типового проекта соглашения о сервитуте

ДОГОВОР № ___
г. Москва «__» _______ 2026 г.
Общество с ограниченной ответственностью «XYZ», именуемое в дальнейшем
«Собственник», в лице Генерального директора ___________, действующего
на основании Устава, с одной стороны, и
гражданин Иванов И.И., именуемый в дальнейшем «Пользователь», в
качестве собственника земельного участка № ____, с другой стороны,
заключили настоящий договор о следующем:

Предмет договора
Собственник предоставляет Пользователю право ограниченного
пользования частью своего земельного участка (далее – «Сервитут»),
расположенной по координатам, указанным в Межевом плане № ___,
приложенном к настоящему договору (Приложение 1).

Сервитут предназначен для прохода автотранспортных средств
по ширине не менее 3,5 м.

Права и обязанности сторон
Собственник обязуется не препятствовать использованию
зазначенной зоны в целях, предусмотренных пунктом 1.1.
Пользователь обязуется поддерживать зону в надлежащем состоянии,
не нарушать права третьих лиц и не осуществлять деятельности,
не согласованные с Собственником.

Срок действия
Сервитут установлен на срок 49 (сорок девять) лет с даты
регистрации в ЕГРН.

Порядок регистрации
Стороны совместно представляют в Росреестр межевой план
(Приложение 1) и проект договора (Настоящий документ) для внесения
записи о сервитуте в ЕГРН.

Прочие условия
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются
в арбитражном суде г. Москвы.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
(Собственник) (Пользователь)

Регистрация сервитута в ЕГРН

После подготовки межевого плана и подписания договора необходимо:

1. Сформировать пакет документов (см. пункт 6);
2. Подать их в отдел регистрации прав Росреестра (лично или через портал Госуслуг);
3. Оплатить государственную пошлину (около 2 000 руб. для сервитута);
4. Ожидать решения – в среднем 10‑20 рабочих дней;
5. Получить выписку из ЕГРН с записью о сервитуте.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить сервитут без межевого плана?

Нет. По закону для регистрации ограниченного права пользования в
ЕГРН требуется межевой план, фиксирующий границы части участка.

Кому принадлежит земля, находящаяся в зоне сервитута?

Земля остаётся в собственности владельца исходного участка.
Сервитут лишь ограничивает его право распоряжаться этой частью.

Можно ли изменить параметры сервитута (ширину, маршрут) после регистрации?

Только по взаимному согласию сторон и с повторной регистрацией
нового межевого плана.

Сколько времени хранится запись о сервитуте в ЕГРН?

Запись сохраняется до истечения срока действия сервитута,
либо до его досрочного прекращения по соглашению сторон.

Нужна ли отдельная лицензия у кадастрового инженера для
подготовки плана части участка?

Да. Инженер должен иметь лицензию на проведение кадастровых работ
и право подписи в соответствии с Приказом Росреестра № П/0592.

оформить и зарегистрировать сервитут. Правильный порядок подготовки,
согласование с соседями и соблюдение требований законодательства
позволяют избежать конфликтов и быстро получить законное право
ограниченного пользования чужой землёй.

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю или требуется
профессиональная подготовка межевого плана, обратитесь к лицензированному
кадастровому инженеру или в специализированную компанию, например,
ООО «РКЦ», МосгорБТИ или «КАДАСТР ПЛЮС». Их экспертиза гарантирует,
что ваш документ будет соответствовать всем требованиям Приказа Росреестра
от № П/0592.