— Государственная кадастровая оценка (ГКО) недвижимости — один из ключевых инструментов
налогового администрирования, планирования бюджетов и формирования рыночной среды.
По данным XI Петербургского международного форума, отмечается острая необходимость в
единой методике, пригодной для любых целей, которая учитывает не только качественные
характеристики объектов, но и внешние ценообразующие факторы: транспортную доступность,
инфраструктурную обеспеченность, деловую активность района и другие.

Правовая основа и актуальные изменения

• Федеральный закон № 237-ФЗ от «О государственной кадастровой оценке»
  определяет порядок проведения ГКО и права собственников на оспаривание результатов.
• С 1 января 2017 года закон № 237 полностью вступил в силу, фактически вытеснив
  прежний механизм, основанный на индексах роста рыночных цен.
• В 2026 году в Госдуму внесён законопроект, предусматривающий:
  • отказ от применения индексов рынка как основы для пересчёта кадастровой стоимости;
  • переход к массовой оценке на основе автоматизированных моделей;
  • создание региональных Государственных кадастровых учреждений
    (пример — новое учреждение в Алтайском крае).

Цели и задачи оценки

1. Формирование налоговой базы (земельный налог, налог на имущество организаций и физлиц).
2. Определение стартовых цен при продаже государственных и муниципальных объектов.
3. Обеспечение прозрачности рынка и уменьшение числа споров.
4. Создание условий для роста деловой активности: высокая кадастровая стоимость
   стимулирует собственников эффективно использовать объекты вместо «держания про запас».

Методы государственной кадастровой оценки

Сравнительный (массовый) подход

Наиболее распространённый при ГКО. В рамках единой методики по всей стране формируются
однородные группы объектов (по назначению, площади, техническому состоянию, инфраструктуре).

• Плюсы: высокая скорость, низкая себестоимость, полное покрытие всех объектов.
• Минусы: усреднённость, возможное искажение при нехватке «чистых» сделок.

Доходный подход

Применяется для объектов, приносящих арендный доход (торговые, офисные, складские центры).
Рассчитывается капитализация чистого операционного дохода по норме доходности рынка.

Затратный подход

Используется для уникальных или редко сделочных объектов (заводы, особняки, спортивные арены).
Определяется сумма затрат на воспроизводство (замещение) за вычетом износа.

Ценообразующие факторы, которые должна учитывать новая методика

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Владелец или арендатор может обжаловать результат в комиссии при Министерстве госимущества
Свердловской области (или в аналогичном региональном органе) в течение 6 месяцев
с даты внесения сведений в ЕГРН. Если решение комиссии не удовлетворяет, можно
обратиться в суд.

Перспективы на 2026–2028 годы

• Полный переход на единую методику без индексов рынка.
• Создание единого цифрового шлюза и открытых данных ГКО для бизнеса и граждан.
• Регулярная переоценка не реже чем раз в 3 года вместо прежних 5 лет.
• Внедрение искусственного интеллекта для автоматического выбора наиболее
  точного набора ценообразующих факторов для каждого конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка — не просто техническая процедура, а мощный
инструмент экономического регулирования. Новая единая методика, учитывающая
комплекс факторов от географического расположения до инфраструктурной
обеспеченности, позволит:

• сделать налоги более справедливыми;
• снизить количество споров и судебных тяжб;
• стимулировать деловую активность и эффективное использование объектов недвижимости.

За дополнительной информацией и разъяснениями можно обращаться в
пресс-центр ТАСС (Екатеринбург), где регулярно проводятся тематические пресс-конференции с участием
представителей Минэкономразвития РФ и региональных кадастровых служб.