Государственная кадастровая оценка (ГКО) – это процесс определения кадастровой стоимости (КС) объектов недвижимости, который
проводится в целях расчёта налоговых и иных обязательных платежей, а также для обеспечения
правовой определённости в сфере недвижимости․ В статье рассмотрены основные этапы, правовые основы,
используемые методы и нововведения, внесённые в методические указания в 2024‑2025 гг․

Правовая база

• Федеральный закон № 129‑ФЗ от  г․ «О государственной кадастровой оценке»;
• Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) № P/0336 от  г․
  – Методические указания о государственной кадастровой оценке (с изменениями и дополнениями);
• Приказ Росреестра № P/0288/24 от  г․ – вносит поправки в методические указания, в частности
  касающиеся учёта потенциального использования земельных участков;
• Постановления Правительства РФ и региональные нормативные акты, регулирующие порядок формирования
  фондов данных для ГКО․

Все изменения в методических указаниях вступают в силу с 1 января года проведения соответствующей госкадастровой оценки․

Основные принципы методики

1. Объективность и обоснованность․ Выбор подходов и методов должен быть подтверждён экономическим обоснованием․
2. Единство подходов․ Для всех субъектов РФ применяются одинаковые коэффициенты капитализации и рентабельности,
   что обеспечивает сопоставимость результатов․
3. Учет текущего и потенциального назначения․ При расчёте КС учитываются не только фактическое использование
   земельного участка, но и его возможное перепрофилирование в будущем․
4. Актуализация данных․ Информационные материалы обновляются после 1 января года проведения ГКО․

Этапы государственной кадастровой оценки земель

3․1 Подготовительный этап

• Сбор и актуализация фонда данных (карты, реестры, сведения о праве собственности, ограничения, параметры
  землепользования)․
• Определение границ и категорий земельных участков (сельскохозяйственные, под строения, под аренду и т․д․)․
• Формирование групп объектов для применения методов массовой оценки․

3․2 Выбор и обоснование методики расчёта

Для каждой группы выбирается один из методов:

1. Метод сравнения (сравнительный);
2. Метод дохода (доходный);
3. Метод затрат (затратный);
4. Метод массовой оценки (групповой);

Выбор зависит от наличия рыночных данных, специфики участка и целей оценки․

3․3 Расчёт базовых показателей

Для сельскохозяйственных угодий, как указано в методических указаниях, рассчитываются:

• Оценочная продуктивность (урожайность, урожай, интенсивность использования);
• Оценочные затраты (стоимость средств производства, труда, техники);
• Расчётный рентный доход (на основе средней рыночной арендной ставки);
• Кадастровая стоимость – итоговый показатель, полученный после применения коэффициентов капитализации․

3․4 Применение коэффициентов

Единые коэффициенты, утверждённые в П/0336, включают:

• Коэффициент капитализации (k) – отражает требуемую доходность инвестиций;
• Коэффициент рентабельности (r) – учитывает риски и издержки;
• Корректирующие коэффициенты (географический, климатический, инфраструктурный и др․)․

3;5 Формирование кадастровой стоимости

Общая формула (для доходного метода):

КС = (Рентный доход × k) × Ккоррект

Для затратного метода:

КС = (Затраты на замену – износ) × Ккоррект

Для сравнительного метода – средняя рыночная цена за аналогичный участок, скорректированная на
особенности местоположения и состояния․

3․6 Утверждение результатов и публикация

• Согласование с региональными органами и Росреестром;
• Публикация в открытом доступе (порталы госуслуг, региональные сайты);
• Выдача официальных выписок о КС, которые используются при расчёте налогов․

Методы массовой оценки (групповой подход)

Метод массовой оценки применяется, когда количество объектов велико (млн‑ы объектов), а доступные рыночные данные ограничены․

• Группирование по признакам: тип земельного участка, географическая зона, назначение, площадь․
• Построение регрессионных моделей: зависимость цены от факторов (площадь, расстояние до транспортных узлов, тип почвы)․
• Калибровка модели: проверка прогнозов на контрольных участках, корректировка коэффициентов․

Примерный перечень ценообразующих факторов (по указаниям Росреестра):

1. Местоположение (регион, район, удалённость от населённого пункта);
2. Назначение (сельскохозяйственное, промышленное, рекреационное);
3. Площадь и форма участка;
4. Качество почвы и агротехнические характеристики;
5. Наличие коммуникаций и инфраструктуры;
6. Ограничения (запреты, охранные зоны, арендные права);

Учет потенциального использования земельных участков

Согласно изменениям, внесённым в П/0336 (2024 г․), при расчёте кадастровой стоимости учитывается не только
текущее назначение, но и потенциальное использование, что особенно важно для:

• Участков, находящихся в зонах планируемого строительства;
• Земель, пригодных к перепрофилированию (например, сельскохозяйственные в промзону);
• Участков, где ожидается изменение инфраструктуры (выездные дороги, новые железные дороги)․

Для этого применяется коэффициент потенциального использования (Кпот), который умножается на базовую
стоимость, полученную по текущему назначению․

Региональные особенности и практические примеры

6․1 Московская область (2024 год)

В 2024 году проведена оценка более 9,5 млн объектов, включая земельные участки, здания и помещения․
Кадастровая стоимость использовалась для расчёта имущественных налогов за 2025 год․

6․2 Сельскохозяйственные угодия России

Для сельскохозяйственных земель в каждом субъекте РФ рассчитаны единые коэффициенты капитализации․
Это позволяет сравнивать продуктивность и рентабельность аграрных предприятий по всей стране․

6․3 Пример расчёта (условный)

Участок: 10 гектар, сельскохозяйственное назначение․
Рентный доход (по среднему уровню аренды) = 150 000 ₽/гектар․
Коэффициент капитализации k = 12․
Корректирующий коэффициент Ккоррект = 1,05 (учет инфраструктуры)․

КС = (150 000 × 12) × 1,05 = 1 890 000 ₽ (за весь участок)․

Влияние кадастровой стоимости на налоговые обязательства

Кадастровая стоимость является базой для расчёта:

• Налога на имущество физических и юридических лиц;
• Земельного налога;
• Транспортного налога (для земель под автотранспортные средства)․

Повышение КС в результате учёта потенциального использования может привести к росту налоговых
платежей, однако также повышает точность и справедливость налоговой нагрузки․

Перспективы развития методики

• Внедрение геоинформационных систем (ГИС) и автоматизированных модулей расчёта;
• Расширение данных о рыночных сделках (публичные реестры, открытые данные о продажах);
• Учет экологических факторов и влияния климатических изменений на стоимость земли;
• Развитие моделей машинного обучения для более точного прогнозирования КС․

Методика государственной кадастровой оценки земель – это комплексный, законодательно закреплённый
процесс, сочетающий в себе экономический анализ, статистические методы и современные ИТ‑инструменты․
Обновления, внесённые в 2024‑2025 гг․, расширяют спектр учитываемых факторов, делая оценку более
гибкой и отражающей реальную стоимость земель в условиях меняющегося рынка недвижимости․

Ключевые выводы:

• Единые коэффициенты и стандарты обеспечивают сопоставимость результатов по всей России;
• Метод массовой оценки позволяет эффективно работать с миллионами объектов;
• Учёт потенциального использования повышает точность и актуальность кадастровой стоимости;
• Точные данные о КС являются основой справедливой налоговой политики․

Для владельцев недвижимости и специалистов в сфере оценки важно следить за изменениями в
методических указаниях и своевременно проверять актуальную кадастровую стоимость своих участков․