Дата публикации источника: 13 март 2026 г. (13 Mar 2026 14:57:19 GMT)
Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с требованиями Федерального технического регламента о безопасности зданий и сооружений (ФЗ 384‑ФЗ от 30 декабря 2009 г.) и актуализированы редакцией от 19 мая 2023 г.
Область применения
Методика предназначена для оценки физического износа многоквартирных жилых зданий (далее – МКД) при:
- технической инвентаризации;
- планировании и проектировании капитального ремонта;
- определении объёмов необходимых ремонтных работ.
В неё входят все конструктивные элементы, отделка, инженерные сети и коммуникации, за исключением:
- систем газоснабжения (оценка в соответствии с Приказом Минрегионразвития РФ от 26 июня 2009 г. N 239 и ТР ТС 011/2011);
- лифтового оборудования (оценка по ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов»);
- зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.
Нормативные ссылки
В работе опираются на следующие документы (актуальные версии проверяются в Федеральном информационном фонде стандартов):
- Приказ ФАТРМ от 27 декабря 2012 г. N 1984‑ст «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (ред. ).
- СНиП II‑23‑81* «Стальные конструкции» (ред. ).
- СНиП 2.04.01‑85* «Внутренний водопровод и канализация зданий» (ред. ).
- СНиП 31‑01‑2003 «Здания жилые многоквартирные» (ред. ).
- СНиП 42‑01‑2002 «Газораспределительные системы» (ред. ).
- И многие другие ТУ, ГОСТ и нормативные документы, указанные в оригинальном методическом пособии.
Термины и определения
Для единообразия оценки в тексте используются официальные определения. Ниже – ключевые термины:
- Физический износ здания – ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания с течением времени, вызванное объективными причинами (агрессивная среда, коррозия, деградация материалов и др.).
- Ветхое состояние – износ стен из камня > 70 % (из дерева > 65 %); несущие конструкции сохраняют прочность, но здание уже не удовлетворяет эксплуатационным требованиям.
- Восстановительная стоимость здания – стоимость воспроизводства объекта в современных условиях с учётом действующих норм и рыночных цен (ПБУ 6/01).
- Дефект – несоответствие отдельного элемента проектным или нормативным требованиям.
- Отказ – состояние, при котором нарушаются предельные состояния конструкции.
- Агрессивная среда – условия эксплуатации, ускоряющие деградацию материалов.
- … (полный перечень терминов см. в оригинальном документе).
Общие положения методики
4.1 Основные параметры износа
Физический износ определяется на основе:
- технического состояния конструкций;
- эксплуатационных характеристик (термоизоляция, герметичность, прочность и др.);
- соотношения стоимости необходимых ремонтных работ к восстановительной стоимости здания.
4.2 Формула расчёта
Для любого элемента применяется формула:
ИЗНОС, % = (СОСТОИМОСТЬ РЕМОНТА / ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ЭЛЕМЕНТА) × 100 %
Для здания в целом – взвешенное среднее по всем элементам:
ИЗНОС ЗДАНИЯ % = Σ (ИЗНОСₖ × ДОЛЯₖ) , где ДОЛЯₖ = ВОССТₖ / ВОССТ_общ
4.3 Принцип «объём‑вес»
Если элемент имеет неоднородный износ (разные участки), расчёт производится с учётом объёмов (массы) каждого участка, а затем суммируется.
4.4 Пределы износа
| Степень износа | Диапазон, % | Рекомендация |
|---|---|---|
| Низкий | 0‑20 | Текущий ремонт, профилактика. |
| Средний | 21‑40 | Капитальный ремонт отдельных узлов. |
| Высокий | 41‑60 | Капитальный ремонт здания в целом. |
| Критический | >60 | Необходима полная реконструкция или снос. |
Порядок проведения оценки
5.1 Подготовительный этап
- Сбор исходных документов: проектная документация, акты ввода в эксплуатацию, предыдущие акты обследования;
- Определение состава обследуемых элементов (фундаменты, несущие конструкции, перекрытия, кровля, отделка, инженерные сети).
- Выбор методов контроля (визуальный, неразрушающий контроль – УЗИ, рентген, термография и др.).
5.2 Полевая инспекция
- Визуальный осмотр всех конструктивных элементов и систем.
- Фиксация дефектов в протоколе (описание, фото, координаты).
- Измерения: геодезические, уровневые, измерения толщины покрытий, влажности и пр.
- Применение НКК (неразрушающего контроля) для определения скрытых дефектов (коррозия арматуры, трещины в бетоне, состояние изоляции);
5.3 Оценка стоимости ремонта
Для каждого выявленного дефекта составляеться смета, включающую:
- стоимость материалов (по актуальным расценкам);
- стоимость работ (учет трудоемкости, коэффициентов сложности);
- прямые и косвенные затраты (транспорт, подготовительные работы).
5.4 Расчёт восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость определяется по формуле:
ВОССТ = Σ (Площадь × Стоимость м² по актуальным ценам + Объём × Стоимость м³ + Стоимость установки комплектных систем)
Учитываются современные строительные нормы (СНиП, ТУ), цены на материалы и работу на дату оценки.
- Расчёт износа каждого элемента по формуле из пункта 4.2;
- Определение доли стоимости элемента в общей восстановительной стоимости.
- Взвешивание и суммирование – получаем общий процент физического износа здания.
- Сравнение полученного результата с предельными значениями (см. таблицу в пункте 4.4).
Пример расчёта
Исходные данные (условный дом)
- Площадь жилой части – 3 500 м².
- Восстановительная стоимость (по актуальным ценам) – 150 млн руб.
- Обнаружены дефекты:
- Фундамент – трещины, требующие ремонтных работ на сумму 8 млн руб.
- Кровля – замена гидроизоляции – 5 млн руб.
- Электросеть – полная замена – 4 млн руб.
- Отделка фасада – частичный ремонт – 3 млн руб.
Шаг 1. Вычисление износа отдельных элементов
| Элемент | Восстановительная стоимость, млн руб. | Стоимость ремонта, млн руб. | ИЗНОС, % |
|---|---|---|---|
| Фундамент | 30 | 8 | 26,7 |
| Кровля | 20 | 5 | 25,0 |
| Электросеть | 15 | 4 | 26,7 |
| Фасад | 10 | 3 | 30,0 |
Шаг 2. Расчёт долей стоимости
Доля = ВОССТ_элемента / ВОССТ_общая
- Фундамент: 30 / 150 = 0,20 (20 %).
- Кровля: 20 / 150 = 0,133 (13,3 %).
- Электросеть: 15 / 150 = 0,10 (10 %).
- Фасад: 10 / 150 = 0,067 (6,7 %).
Шаг 3. Суммарный износ здания
ИЗНОС ЗДАНИЯ % = 0,20·26,7 + 0,133·25,0 + 0,10·26,7 + 0,067·30,0 ≈ 25,4 %
Полученный показатель попадает в диапазон «Средний» (21‑40 %). Рекомендуется проведение капитального ремонта несущих элементов (фундамент) и замена инженерных систем.
Практические рекомендации
- Регулярность обследований. Для жилого фонда рекомендуется проводить комплексную оценку физического износа не реже один раз в 5‑7 лет.
- Документация. Все результаты фиксируются в акте обследования с указанием даты, методики, использованных нормативов и фотографий.
- Использование НКК. При наличии скрытых дефектов (коррозия арматуры, внутренние трещины) обязательным считается применение ультразвукового, радиографического или магнитного контроля.
- Согласование смет. Сметы ремонтных работ должны быть согласованы с органом исполнительной власти, ответственным за жилищный фонд, с учётом региональных коэффициентов.
- Планирование капитального ремонта. При превышении 40 % износа рекомендуется подготовить программу капитального ремонта, включающую финансовый план, сроки и порядок проведения работ.
Методические рекомендации «Правила оценки физического износа многоквартирных домов» предоставляют комплексный, нормативно‑правовой и практический инструментарий для:
- объективного определения степени износа зданий;
- планирования и обоснования капитального ремонта;
- контроля за экономической целесообразностью инвестиций в жилищный фонд.
Соблюдение указанных в рекомендациях процедур гарантирует прозрачность оценок, согласованность с действующими нормативными актами и возможность принятия обоснованных управленческих решений.
Примечание. При использовании методики необходимо проверять актуальность всех нормативных ссылок в официальных источниках (Федеральный портал стандартов, «Национальные стандарты»). При изменении условий эксплуатации или появления новых материалов рекомендуется адаптировать расчётные коэффициенты в соответствии с последними редакциями СНиП и ТУ.