Общество с ограниченной ответственностью (далее — арендатор) заключило договор аренды нежилого помещения. Помещение имеет двух собственников, один из которых является учредителем и генеральным директором самого арендатора. Через некоторое время один из собственников меняется, а сам договор аренды не был поставлен на кадастровый учёт (не зарегистрирован в ЕГРН). Что делать в этой ситуации? Какие риски возникают у арендатора? Какие действия необходимо предпринять, чтобы сохранить право пользования помещением?

Почему важно, что договор не зарегистрирован

В соответствии с ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости заключённый на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации. До момента регистрации он считается заключённым, но не порождает вещных прав для арендатора.

• Незарегистрированный договор не создаёт «арендной записи» в ЕГРН.
• Новый собственник теоретически может не знать об аренде и потребовать освободить помещение.
• При продаже доли арендатор не имеет преимущественного права покупки и не может ссылаться на договор как на зарегистрированный.

Что происходит при смене собственника

Переход прав и обязанностей по аренде

Статья 617 ГК РФ закрепляет принцип «перехода прав и обязанностей» к новому собственнику. Однако этот принцип действует в полной мере только после регистрации договора. В случае незарегистрированного договора:

• новый собственник вправе не признавать аренду;
• арендатор может требовать списания арендной платы только на основании фактического использования помещения;
• если новый собственник требует выселения, арендатору придётся доказывать факт аренды в суде.

Особенности при долевой собственности

Если помещение принадлежит двум лицам на праве долевой собственности, то:

1. Каждый собственник может распоряжаться своей долей без согласия второго (ст. 246 ГК РФ).
2. При продаже доли другому лицу арендатор не имеет преимущественного права покупки, если договор не зарегистрирован.
3. Учредитель-гендиректор, оставшийся собственником, может продолжать действовать в интересах арендатора, но только в пределах своей доли.

Какие действия предпринять арендатору

Немедленная регистрация договора

Если договор заключён на срок более года, необходимо:

• Собрать пакет документов:
  • договор аренды в 3 экземплярах (если подписан ранее, можно заверить у нотариуса);
  • кадастровые паспорта помещения и земельного участка;
  • выписки ЕГРН о праве собственности обоих собственников;
  • согласие второго собственника (если он не стороной договора);
  • платёжные документы по арендной плате;
• Подать заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись.
• Оплатить госпошлину, 2000 руб. для юрлиц (ст. 333.33 НК РФ).

Уведомление нового собственника

После смены собственника:

1. Направить письменное уведомление новому собственнику о существовании договора аренды с приложением копии договора.
2. Предложить подписать дополнительное соглашение, подтверждающее признание аренды.
3. Если новый собственник отказывается, немедленно регистрировать договор через суд (иск о признании права аренды).

Дополнительные меры безопасности

• Фиксация фактов аренды: акты приёма-передачи, фото/видео, квитанции, переписка.
• Электронная регистрация: через сервис «Госуслуги-Бизнес» можно подать заявление онлайн за 1–3 дня.
• Страхование рисков: заключить договор страхования от потери права аренды.

Возможные риски и пути их минимизации

Пошаговый чек-лист для арендатора

1. Сегодня: проверьте ЕГРН — действительно ли произошла смена собственника.
2. Завтра: соберите полный пакет документов (договор, выписки, платёжки).
3. В течение 3 дней: подайте заявление на регистрацию договора в Росреестр.
4. В течение 7 дней: уведомите нового собственника о существовании аренды.
5. В течение 14 дней: если отказ — подайте иск в суд о признании права аренды;

Что делать, если договор заключён менее чем на год

Если срок аренды менее одного года, регистрация не требуется. Однако при смене собственника:

• новый собственник обязан соблюдать условия договора до окончания срока;
• арендатор всё равно должен фиксировать факты аренды документально;
• по истечении срока новый собственник может отказать в продлении.

Незарегистрированный договор аренды при смене собственника, это высокий риск потери права пользования.
Ключевое решение: немедленно зарегистрировать договор в Росреестре.
Дополнительно: уведомить нового собственника, зафиксировать все факты аренды, при необходимости, обратиться в суд.
Только так арендатор защитит своё право продолжать бизнес в помещении, независимо от того, кто стал его новым собственником.