Договор найма жилого помещения, это один из самых распространённых способов временного владения и пользования недвижимостью.
Однако у этой формы договора есть жёсткие ограничения по продолжительности, установленные законодательством РФ.
Ниже мы подробно разберёмся, какой максимальный срок может быть указан, в чём различие между разными типами найма и что будет,
если срок в договоре не прописан вовсе.
Общие ограничения срока (ст. 683 ГК РФ)
Согласно статье 683 Гражданского кодекса РФ, любой договор найма жилого помещения заключается на срок:
- не более 5 лет — вариант по умолчанию;
- точный срок определяется соглашением сторон;
- если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет.
Исключения возможны только для специальных типов найма, которые регулируются дополнительными законами (например, ЖК РФ).
Социальный найм, до 10 лет
ЖК РФ, ст. 91.6
При социальном найме жилищного фонда социального использования договор может быть заключён на срок:
- не менее одного года;
- но не более 10 лет.
По истечении 10 лет договор можно продлить при наличии оснований, предусмотренных законодательством.
Коммерческий найм (аренда) — до 5 лет
Коммерческий найм (или просто аренда квартиры) у физических и юридических лиц регулируется тем же § 1 ст. 683 ГК РФ.
Поэтому максимальный срок здесь составляет 5 лет независимо от того, кто выступает стороной:
- гражданин у гражданина;
- гражданин у юридического лица;
- юридическое лицо у физлица и т.д.
Что происходит по истечении максимального срока
Продление договора
Не позднее чем за 3 месяца до окончания срока наймодатель обязан:
- предложить нанимателю заключить новый договор на тех же или иных условиях;
- или письменно предупредить об отказе в продлении и указать причину.
Бессрочный найм
Если по окончании 5-летнего срока ни одна из сторон не заявила о расторжении, а наниматель продолжает пользоваться жильём и платить аренду,
договор становится бессрочным. Однако в таком случае:
- любая сторона может расторгнуть его, предупредив за 3 месяца;
- при необходимости сдачи жилья в аренду на новый срок придётся заключить новый договор.
Регистрация: нужна ли она при сроке 1 год и более?
Важный нюанс: если договор заключён на срок 1 год и более, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
При этом:
- оплачивается госпошлина (для физических лиц, 2 000 руб.);
- без регистрации договор считается заключённым на 11 месяцев, независимо от фактического срока.
Что нельзя «сдавать» даже на минимальный срок
Закон запрещает заключать договор найма на:
- жилые помещения в зданиях, подлежащих сносу;
- квартиры в домах, назначенных под капитальный ремонт с перепланировкой;
- подвалы и полуподвалы, даже если они официально переведены в жилой фонд.
Краткая памятка для арендодателя и арендатора
| Тип найма | Минимум | Максимум | Регистрация |
|---|---|---|---|
| Обычный (коммерческий) | не установлен | 5 лет | обязательна при ≥1 года |
| Социальный | 1 год | 10 лет | всегда в процессе оформления |
| Бессрочный | не установлен | не ограничен | не требуется |
Часто задаваемые вопросы
Можно ли прописать в договоре 7 лет?
Нет. При коммерческом найме максимум — 5 лет. Всё, что сверх, автоматически сокращается до 5.
Что будет, если я хочу снять квартиру на 6 месяцев без указания срока?
При отсутствии срока договор считается заключённым на 5 лет. Чтобы избежать регистрации, пропишите срок от 1 до 11 месяцев.
Можно ли заключить договор на 1 год без регистрации?
Нет. Если срок 365 дней и больше — обязательна регистрация. Укажите 11 месяцев 29 дней, если регистрация не нужна.
- Перед подписанием уточните тип найма: коммерческий, социальный или служебный.
- Если нужен срок меньше года, пропишите точное количество месяцев, чтобы избежать визита в Росреестр.
- Для стабильных долгосрочных отношений заключайте договор на 5 лет, но не забывайте о 3-месячном уведомлении перед продлением.
- Всегда фиксируйте дату начала и окончания договора в календарном формате.
Соблюдая простые правила, вы избежите споров, штрафов и внезапного выселения,
а ваше жильё будет защищено законом и в интересах обеих сторон.