Налоговый вычет – один из самых популярных способов снизить финансовую нагрузку при покупке недвижимости. В 2026 году правила имущественного вычета претерпели несколько важных изменений, а лимиты по суммам вычета выросли. В статье подробно разберём, как получить максимальный налоговый вычет при совместной покупке квартиры супругами (на двоих), какие документы нужны и какие суммы можно вернуть.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет (ИВ) – это возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) за расходы, связанные с:

• покупкой квартиры (или дома) в собственность;
• строительством собственного жилья;
• погашением ипотечного кредита (процентные платежи).

Возврат производится в течение нескольких лет, пока не исчерпан установленный лимит.

Основные виды вычетов

• Имущественный вычет за покупку жилья – до 2 000 000 рублей расходов (с 2026 года). По ставке 13 % (для налоговых резидентов с доходом до 5 млн руб.) это максимум 260 000 рублей на одного налогоплательщика.
• Имущественный вычет за уплату процентов по ипотеке – до 3 000 000 рублей (в 2026 году). При ставке 13 % максимум возврата составляет 390 000 рублей на одного налогоплательщика.

Какой максимум можно вернуть «на двоих»?

Согласно текущему законодательству (ст. 220 НК РФ) каждый из супругов имеет право оформить отдельный вычет. Следовательно, совместный лимит выглядит так:

При ставке НДФЛ 13 % это дает:

• За покупку – 260 000 руб. × 2 = 520 000 руб.
• За проценты – 390 000 руб. × 2 = 780 000 руб.

Кто имеет право на вычет «на двоих»?

1. Супруги, зарегистрированные в браке (гражданский брак не считается). Оба должны быть налоговыми резидентами РФ.
2. Супруги могут быть не взаимозависимыми (по закону они не считаются взаимозависимыми лицами, поэтому каждый может оформить свой вычет независимо).
3. Имущественный вычет можно получить только один раз за одну жилую площадь. Если квартира уже была в собственности у одного из супругов, вычет за её покупку уже использован.
4. Для получения вычета за ипотечные проценты необходимо, чтобы ипотечный кредит был оформлен на одного из супругов или на обоих совместно.

Как правильно распределить вычет между супругами?

ФНС России разъяснила порядок распределения: каждый из супругов заполняет собственную декларацию 3‑НДФЛ, указывая свои расходы; При этом:

• Если покупка квартиры оформлена только на одного из супругов, то вычет за покупку может оформить только он (или она). Однако супруг может оформить вычет за процентные платежи, если он (она) является со‑заёмщиком.
• Если ипотека оформлена совместно, оба имеют право заявлять часть процентов пропорционально их доле в кредитном договоре.
• При совместном владении (совместная собственность) каждый может указать в декларации до 2 млн руб. расходов на покупку и до 3 млн руб. на проценты.

Перечень обязательных документов (2026 год)

Для подачи декларации 3‑НДФЛ понадобится следующий пакет:

1. Договор купли‑продажи квартиры (или договор долевого участия).
2. Квитанция об оплате стоимости жилья (банковский платёж, расписка).
3. Справка из банка о суммах, уплаченных в качестве первоначального взноса.
4. Договор ипотечного кредита и график платежей.
5. Справка из банка о суммах уплаченных процентов за год (годовая выписка).
6. Копия свидетельства о праве собственности (или выписка из ЕГРН).
7. Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) каждого из супругов.
8. Паспортные данные (страница с фотографией).
9. Заполненная декларация 3‑НДФЛ (можно подавать онлайн через ЛК «Госуслуги»).

Все документы необходимо предоставить в оригинале (при личном обращении) или в виде сканов через личный кабинет налогоплательщика.

Пошаговая инструкция подачи декларации

1. Соберите пакет документов.
2. Подготовьте расчёт вычета. Суммируйте расходы на покупку и проценты, проверьте, не превышают ли они лимиты (2 млн и 3 млн соответственно).
3. Заполните форму 3‑НДФЛ. В графе «Имущественный вычет» укажите:
   • Сумму расходов на покупку (стр. 2, пункт 5).
   • Сумму расходов на проценты (стр. 2, пункт 6).
4. Подайте декларацию. Через Госуслуги или в отделение ФНС.
5. Ожидайте проверку. Срок рассмотрения – до 30 дней.
6. Получите возврат. Деньги перечисляются на указанный банковский счёт.

Примеры расчётов

Пример 1. Дорогая квартира – 5 млн руб., ипотека – 30 % от стоимости

Пример 2. Квартира – 3 млн руб., ипотека – 4 % от стоимости в год (120 000 руб.)

• ИВ за покупку: каждый заявляет 2 млн → 260 000 руб. каждый.
• ИВ за проценты: каждый заявляет 120 000 руб. → 15 600 руб. каждый.

Что изменилось в 2026 году?

• Лимит расходов на покупку жилья повышен с 2 млн до 2 000 000 руб. (раньше уже был 2 млн, но в 2025 году обсуждался рост до 8 млн, который вступит в 2027 году).
• Лимит расходов на ипотечные проценты оставлен на уровне 3 млн руб., но уточнена процедура подтверждения выплат – требуется справка банка за каждый календарный год.
• С 2026 года возможно подавать декларацию онлайн без обязательного сканирования оригиналов: достаточно загрузить электронные копии документов.
• Уточнены правила распределения вычета между супругами – каждый может заявлять полностью до предельных сумм независимо от того, кто оформил договор купли‑продажи.

Перспективы: что будет после 2026 года?

В законодательных инициативах, обсуждаемых в Госдуме, планируется увеличить максимальный размер имущественного вычета до 8 млн рублей (по предложению Минфина) и до 6 млн рублей в альтернативных проектах. Если такие поправки примут, то совместный максимум «на двоих» может достигнуть 2,4 млн рублей возврата (при ставке 13 %). Пока эти изменения находятся в стадии обсуждения и не влияют на текущий расчёт.

Ошибки, которых следует избегать

• Дублирование вычета. Один и тот же расход нельзя учитывать дважды (например, нельзя включать в декларацию и как покупку, и как проценты).
• Неправильный ИНН. Ошибки в ИНН супругов приводят к отказу в возврате.
• Отсутствие справки о процентах. Без официального подтверждения банка вычет за проценты не принимается.
• Превышение лимита. Если заявленная сумма расходов превышает лимит, налоговая уменьшит возврат до предельного значения.
• Неуплата НДФЛ. Вычет возвращается только в том случае, если за год был уплачен НДФЛ (13 % или 15 %/22 %). При нулевом налоге вычет нельзя получить.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена у родственника?

Да, если продавец не является взаимозависимым лицом. По разъяснению Минфина, супруг, отец супруга и т.п. не считаются взаимозависимыми, поэтому вычет возможен. Однако покупка у брата или мамы ограничена.

Можно ли оформить вычет, если квартира получена в наследство?

Нет. При получении недвижимости в наследство или даром вычет за покупку не предоставляется, так как не было расходов на её приобретение.

Сколько лет можно получать вычет?

Вычет можно распределять по годам, пока не исчерпан лимит. При покупке за 2 млн руб. и ставке 13 % это 260 000 руб. – обычно возвращается за 5–6 лет (по 13 % от уплаченного налога каждый год).

Можно ли совместно заявить вычет, если один из супругов не платил НДФЛ?

Только тот, у кого был удержан НДФЛ, может получить возврат. Другой супруг может оформить вычет только в том случае, если у него также был удержан налог.

Что делать, если налоговая отказала в вычете?

Подайте апелляцию в течение 30 дней, приложив недостающие документы (например, справку о процентных выплатах) и уточнив расчёты.

В 2026 году супруги могут вернуть до 1 300 000 рублей за один год, используя оба типа имущественного вычета – за покупку квартиры и за уплату процентов по ипотеке. Главное – правильно собрать пакет документов, корректно распределить расходы между супругами и подать декларацию в срок.

Следите за новостями: в ближайшие годы планируется увеличение лимитов до 8 млн рублей, что сделает налоговый вычет ещё более привлекательным инструментом при приобретении собственного жилья.

Если у вас возникли вопросы по подготовке документов или расчёту вычета, обратитесь к налоговому консультанту или в ваш местный отдел ФНС.