Один из самых популярных вопросов при покупке‚ продаже и оформлении жилья, входит ли лоджия в общую площадь квартиры? В 2021 году правила расчёта несколько раз менялись‚ а с 2022 года вступили в силу новые поправки к ЖК РФ и «Методическим указаниям по учёту жилой площади». В статье разберём:
- что такое лоджия и как она отличается от балкона;
- как рассчитывалась площадь до 2021 года;
- какие изменения произошли после 2021 года;
- как правильно указать площадь в договоре купли-продажи и ЕГРН;
- какие нюансы важны при ипотеке‚ кадастровом учёте и налогах.
Что считается лоджией и чем она отличается от балкона
Согласно СП 55.13330.2016 «Свидетельство о допуске технической документации»:
- Балкон — выступающая за пределы фасада ограждённая площадка без капитального ограждения сверху.
- Лоджия, выносная или встроенная в объём здания площадка‚ ограждённая по периметру и имеющая капитальное остекление.
Важно: с точки зрения градостроительных норм лоджия считается «теплым» помещением‚ так как в проект закладывается утепление и остекление.
Старые правила: до 2021 года
До 1 марта 2021 года действовала «Инструкция о порядке учёта жилой площади» от №37 Минстроя РФ. Согласно ей:
- Балконы и лоджии не входили в общую площадь квартиры;
- При расчёте жилой площади (для очередей‚ субсидий) использовался понижающий коэффициент:
- балкон — 0‚3;
- лоджия — 0‚5.
- В рекламе и договорах застройщики могли указывать «полную площадь» с коэффициентами‚ что вызывало путаницу.
Пример: квартира 60 м² заявлена с лоджией 6 м². В ЕГРН отображалось 57 м² (60 – 6 + 6×0‚5).
Что изменилось с 2021 года
Федеральный закон № 374-ФЗ от
Закон внёс изменения в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственном кадастровом учёте»:
- с в общую площадь квартиры включается площадь лоджий и балконов без понижающих коэффициентов;
- в кадастровом паспорте и ЕГРН отражается «фактическая» (чистая) площадь помещений;
- понижающие коэффициенты сохраняются только для жилой площади при расчёте социальных нормативов и субсидий.
Приказ Минстроя № 702/пр от
Утверждены новые Методические указания по определению общей площади жилых и нежилых помещений. Ключевые пункты:
- Лоджии‚ балконы‚ террасы и веранды теперь включаются в общую площадь квартиры/апартаментов.
- Исключение составляют неотапливаемые открытые балконы без остекления — их площадь всё ещё не учитывается.
- Для целей расчёта коммунальных услуг действует отдельная методика (по фактическому тепловому контуру).
Как это отражается в документах
Договор долевого участия (ДДУ) и переуступки
В договорах‚ заключённых после ‚ общая площадь указывается «как есть»‚ включая лоджию. Если договор заключён до 2022 года‚ застройщик мог использовать коэффициенты — уточняйте в разделе «Площадь и цена»:
Пример строки в ДДУ 2022 г.: «Общая площадь квартиры составляет 65‚42 м²‚ в т.ч.: ⎻ жилая 48‚00 м²; ⎯ лоджия 6‚00 м²; ⎯ коридор 11‚42 м²».
Кадастровый паспорт и ЕГРН
При постановке на кадастровый учёт кадастровый инженер измеряет фактические размеры помещений. Лоджия попадает в общую площадь‚ если:
- имеет стены и остекление;
- включена в тепловой контур дома (теплый пол‚ радиаторы).
Совет: при сомнениях запросите выписку ЕГРН — в ней строка «Площадь объекта» уже отражает новые правила.
Ипотека‚ налоги и коммуналка: практические последствия
Ипотека
Банки выдают кредит на основу кадастровой или рыночной стоимости. Поскольку лоджия увеличивает общую площадь‚ сумма займа может вырасти на 3-7 %. Важно:
- в договоре ипотеки указывается «общая площадь» из ЕГРН;
- оценщик учитывает лоджию как полноценную площадь‚ если она «теплая».
Налог на имущество
Налог рассчитывается от кадастровой стоимости‚ которая определяется на основе общей площади. Увеличение из-за лоджии повышает налог‚ но незначительно: кадастровая стоимость 1 м² лоджии обычно на 15-25 % ниже жилой площади.
Коммунальные услуги
Тарифы на отопление начисляются по отапливаемой площади. Если лоджия подключена к отоплению‚ её площадь включается в расчёт. При отсутствии отопления — нет.
Чек-лист для покупателя и продавца
- Запросите ЕГРН — проверьте‚ что в кадастровой выписке общая площадь указана с учётом лоджии.
- Сверьте ДДУ: если договор до 2022 г.‚ уточните‚ применялись ли коэффициенты.
- Проверьте отопление: наличие радиаторов/теплого пола = площадь входит в отопление.
- При продаже указывайте две цифры: «общая площадь по ЕГРН» и «жилая» — прозрачность повышает доверие покупателя.
- Если лоджия утеплена самостоятельно‚ получите акт ввода в эксплуатацию теплового контура у управляющей компании‚ чтобы избежать споров о тарифах.
Краткий вывод
С 1 января 2022 года лоджия входит в общую площадь квартиры в полном объёме без понижающих коэффициентов. Это влияет на кадастровую стоимость‚ ипотечный кредит и коммунальные расчёты. При любых сомнениях сверяйтесь с ЕГРН и уточняйте у кадастрового инженера — это защитит от юридических и финансовых рисков.