В ипотечных и кредитных отношениях земельный участок часто выступает в качестве залогового имущества. Кто же может стать тем, кто «предоставил земельный участок в залог»? В юридической терминологии такой субъект называется залогодатель. Ниже подробно рассматриваются правовой статус залогодателя, требования к нему, перечень необходимых документов, порядок регистрации залога и основные риски.

Определение термина «залогодатель»

Согласно статье 133 Гражданского кодекса РФ (ЗК):

«Залогом может быть передано в обеспечение обязательств имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности, а также имущество, находящееся в их владении или пользовании».

Таким образом, залогодатель – это физическое или юридическое лицо, которое передаёт в обеспечение (залог) своё имущество (в данном случае – земельный участок) другому лицу – залогодержателю (обычно это банк или кредитная организация).

Кто может выступать залогодателем?

• Физические лица – собственники земельных участков в частной собственности (в т.ч. совместные собственники).
• Юридические лица – компании, ИП, хозяйственные общества, которые владеют правом собственности или правом аренды земельного участка.
• Третьи лица – могут выступать залогодателями, если они являются собственниками или арендаторами участка и передают его в залог в интересах основного должника (например, супруг, родитель).

Правовые основы залога земельного участка

Основой регулирования является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 64‑ФЗ (в ред. от ) и статья 168 ГК РФ о недействительности сделок, если залогом передаётся только строение без земельного участка.

Ключевые положения закона

1. Статья 62 ФЗ – перечень земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки (в т.ч. участки в частной, государственной и муниципальной собственности).
2. Статья 64‑1 ФЗ – обязательность независимой оценки стоимости земельного участка, если это предусмотрено договором.
3. Статья 65 ФЗ – залогодатель имеет право возводить здания и сооружения на заложенном участке без согласия залогодержателя, если иное не указано в договоре.
4. Статья 168 ГК РФ – договор, по которому в залог передаётся только здание или сооружение, а земельный участок не включён в залог, считается ничтожным.

Перечень документов, которые должен предоставить залогодатель

Для регистрации залога в Росреестре и для заключения ипотечного договора банк требует следующий пакет документов (пример – банк «Вологжанин»):

• Выписка (оригинал) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН) – подтверждает право собственности или аренды земельного участка.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга (если залогодатель состоит в браке, а участок приобретён в совместную собственность).
• Документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность, если договор подписывает представитель).
• Экспертное заключение об оценке стоимости участка (при требовании банка, согласно п.2 ст. 67 ФЗ).
• Кадастровый план и выписка из кадастрового реестра – подтверждают границы и площадь участка.
• Для арендных прав – договор аренды с указанием срока более пяти лет (для прав аренды, допускаемых к залогу без согласия собственника).

Все оригиналы и копии документов передаются в банк, после чего банк подаёт заявление о регистрации залога в Росреестр.

Порядок регистрации залога земельного участка

1. Подготовка договора залога (ипотечного договора) – в нём указываются предмет залога, сумма кредита, срок, условия досрочного погашения и т.д.
2. Сбор и проверка документов (см. пункт 3).
3. Подача заявления в Росреестр через МФЦ или онлайн‑портал. Необходимо приложить:
   • Договор залога (в оригинале и копии);
   • Документы, подтверждающие право собственности/аренды;
   • Согласие супруга (если требуется);
   • Экспертную оценку;
   • Квитанцию об оплате государственной пошлины.
4. Регистрация прав залога – в реестре появляется запись о залоге, которая действует до полного погашения кредита.
5. Получение выписки из реестра – подтверждает, что участок находится в залоге.

Права и обязанности залогодателя

Права

• Продолжать пользоваться земельным участком в рамках действующего законодательства (например, сдавать в аренду, использовать по назначению).
• Получать доходы от использования участка (плоды, арендные платежи) – залогодержатель не имеет права на эти доходы, если иное не предусмотрено договором.
• Возводить здания и сооружения на участке без согласия залогодержателя (ст. 65 ФЗ), если договором не ограничено.
• В случае досрочного погашения кредита – требовать снятия залога из реестра.

Обязанности

• Соблюдать условия договора (своевременно выплачивать кредит, поддерживать участок в надлежащем состоянии).
• Не совершать действий, которые могут ухудшить стоимость залога (например, незаконные перестройки, изменение назначения земли без согласования).
• Уведомлять залогодержателя о любых изменениях, влияющих на правовой статус участка (измнение в реестре, смена собственника и пр.).
• При продаже или иной отчуждении участка – получить согласие залогодержателя (иначе договор считается недействительным).

Риски, связанные с передачей земельного участка в залог

• Недостаточная оценка стоимости – если оценка завышена, банк может потребовать дополнительное обеспечение.
• Наличие обременений – если на участке уже есть другие залоги, аресты или сервитуты, это может усложнить регистрацию нового залога.
• Недействительность договора – если в залог передаётся только здание без участка, договор считается ничтожным (ст. 168 ГК РФ).
• Ограничения при аренде – при праве аренды более пяти лет залог допускается без согласия собственника, однако при аренде менее пяти лет требуется согласие арендодателя.
• Потенциальная потери при неисполнении обязательств – в случае дефолта банк может реализовать участок через судебный порядок.

Пример типовой формы договора залога земельного участка

ДОГОВОР ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
г. Москва "__" __________ 2026 г.

Стороны договора
Залогодатель: ______________________ (ФИО/Наименование, ИНН, паспортные данные).
Залогодержатель: ______________________ (Банк, ОГРН, реквизиты).

Предмет залога
Залогодатель передаёт в залог Залогодержателю земельный участок, расположенный по адресу: ______________________,
 кадастровый номер: ____________, площадь: ____ соток, право собственности (или аренды) подтверждается выпиской из ЕГРН № _______.
Цель залога
Обеспечение исполнения обязательств Залогодателя по возврату суммы кредита в размере ____________ рублей до "____" __________ 20__ г.

Права и обязанности сторон
Залогодатель сохраняет право пользования и получения доходов от участка.
Залогодержатель имеет право требовать удовлетворения требований за счёт заложенного участка в случае неисполнения обязательств.

Условия прекращения залога
После полного погашения кредита Залогодатель вправе потребовать снятия залога из реестра.

Прочие условия
Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме и подписываются обеими сторонами;

Подписи сторон:
_____________________/Залогодатель
_____________________/Залогодержатель

Лицо, предоставившее земельный участок в залог, — это залогодатель. В зависимости от формы собственности и правового статуса (собственник, арендатор, совместный собственник) он обязан собрать определённый пакет документов, соблюсти требования законодательства (ФЗ № 64‑ФЗ, статьи 62‑65, 133 и 168 ГК РФ) и пройти регистрацию в Росреестре. Понимание прав и обязанностей, а также оценка возможных рисков, помогает залогодателю успешно использовать земельный участок как обеспечение кредита, не нарушая закон и не упуская возможности защитить свои интересы.

Если вы планируете оформить ипотеку под земельный участок, рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на ипотечном праве, и тщательно проверить наличие обременений в реестре.