В 2026 году действуют обновлённые правила освобождения от НДФЛ при продаже жилой недвижимости. Ключевое изменение — сохранение трёхлетнего льготного срока для собственников единственного жилья. Ниже — подробная инструкция, как воспользоваться льготой и избежать излишних налогов.
Что считается «единственным жильём»
Объект признаётся единственным, если на дату государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю:
- у продавца отсутствуют в собственности другие жилые помещения (доли в них);
- в собственности есть второе жилое помещение, но оно было приобретено не более 90 дней назад (т.е. на момент продажи первого жилья ещё не успело оформиться в собственность).
Пример: Игорь купил квартиру в январе 2022 года. 15 марта 2025 г. он продаёт её и одновременно покупает новую — 2 апреля 2025 г. В момент продажи у него фактически одна квартира, значит, льгота применяется.
Минимальный срок владения для льготы
| Категория недвижимости | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Единственное жилье, проданное с и позднее | 3 года |
| Любое жилье (не единственное), купленное до | 3 года |
| Любое жилье (не единственное), купленное с | 5 лет |
| Жилье, полученное по наследству, дару от близкого родственника, приватизации, договору ренты | 3 года (независимо от единственности) |
Как рассчитать налог, если льгота не полностью применима
Если срок владения меньше минимального, можно выбрать один из двух способов уменьшения налоговой базы:
- Имущественный вычет — 1 000 000 руб. на каждый объект продажи (ст. 220 НК РФ).
- Документированные расходы на приобретение именно этой квартиры/доли.
Формула расчёта:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи – Вычет/Расходы), при условии, что разница положительна.
Пример расчёта
Квартира продана за 3 200 000 руб., куплена 2,5 года назад за 2 700 000 руб. (документы сохранились).
Вариант 1: 3 200 000 – 1 000 000 = 2 200 000 × 13 % = 286 000 руб.
Вариант 2: 3 200 000 – 2 700 000 = 500 000 × 13 % = 65 000 руб.
Выгоднее использовать второй способ.
Пошаговый алгоритм получения льготы
- Проверьте статус «единственного жилья» через выписку из ЕГРН (закажите за 1–3 дня на госуслугах).
- Если срок владения ≥ 3 лет, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно; налог не платится.
- При меньшем сроке:
- Заполните 3-НДФЛ (код дохода 1510, вычет 901 или 903).
- Прикрепите копии ДКП, ЕГРН, платежные документы.
- Подайте через ЛКФЛ «Госуслуги» или лично в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Специальные случаи
Семьи с детьми
С 2022 г. семьи, имеющие ≥ 2 несовершеннолетних детей, освобождаются от НДФЛ при продаже жилья любого срока владения, если:
- в тот же налоговый период (год) куплено другое жильё большей площади/кадастровой стоимости;
- покупка оформлена на родителей или детей.
Супруги и долевая собственность
Если квартира в совместной собственности, для каждого супруга статус «единственного» определяется индивидуально.
Пример: у жены кроме доли в продаже ничего нет, у мужа есть комната в наследство → жена получает льготу, муж — нет.
Чек-лист: не забудьте!
- ✅ Проверьте даты регистрации прав в ЕГРН.
- ✅ Уточните, не купили ли вы второе жильё за 90 дней до продажи.
- ✅ Сохраняйте все ДКП, чеки, выписки — они понадобятся для подтверждения расходов.
- ✅ Подайте 3-НДФЛ вовремя, даже если налог к уплате равен нулю (продажа с убытком).
С 2024–2026 гг. льготный трёхлетний срок для единственного жилья продолжает действовать и подтверждён Минфином РФ. Главное — корректно определить статус объекта и соблюсти документальные формальности. В случае сомнений проконсультируйтесь в ИФНС или через сервис «ЛКФЛ» на Госуслугах.