Кратко о главном
С 1 января 2026 года в России действуют новые правила налогообложения жилой недвижимости.
Основное нововведение — дополнительный федеральный коэффициент для владельцев трёх и более квартир (включая студии), если совокупная кадастровая стоимость объектов превышает 10 млн рублей.
Квартиры-студии приравниваются к полноценным жилым помещениям, поэтому подпадают под все меры, предусмотренные для «обычных» квартир.
Кому грозит повышенный налог?
Критерии «налоговой многоквартирности»
- Количество объектов: 3 и более квартиры, апартаменты или студии в собственности одного физлица.
- Суммарная кадастровая стоимость: ≥ 10 млн руб. на .
- Тип права: долевая или единоличная собственность, в т.ч. через ИП или «семейную собственность».
Ключевые исключения
- Квартиры, полученные по наследству в течение последних 3 лет, учитываются по 50 % кадастровой стоимости.
- Объекты площадью < 20 м² (например, «микро-студии» в новостройках) могут быть освобождены по решению региона.
- Единственное жильё в собственности не подпадает под дополнительный коэффициент, даже если это студия.
Размер дополнительного налога в 2026 году
| Диапазон кадастровой стоимости (все квартиры вместе) | Дополнительный коэффициент | Пример: итоговая ставка в Москве* |
|---|---|---|
| 10–20 млн руб. | +0,2 % | 0,3 % → 0,5 % |
| 20–50 млн руб. | +0,4 % | 0,3 % → 0,7 % |
| Свыше 50 млн руб. | +0,7 % | 0,3 % → 1,0 % |
*Базовая ставка в Москве для квартир до 10 млн руб. — 0,3 %.
Как рассчитать налог на квартиру-студию: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Уточните кадастровую стоимость
Зайдите на rosreestr.gov.ru → «Справочная информация по объектам недвижимости» → введите кадастровый номер студии.
Шаг 2. Проверьте льготы
- Федеральные: ветераны, инвалиды, участники СВО — полное освобождение на одну квартиру/студию.
- Региональные: 20 % скидка пенсионерам в Санкт-Петербурге, 50 % — в Татарстане и др.
Шаг 3. Посчитайте налог
Формула:
(Кадастровая стоимость студии – налоговый вычет 20 м²) × 0,7 (коэффициент досрочного перехода 2026) × ставка
Пример
Студия 28 м², кадастровая стоимость 3 500 000 руб.
(3 500 000 – 20 м² × 125 000 руб./м²) × 0,7 × 0,3 % = 3 675 руб. в год.
Что делать, если владеете 3+ квартирами/студиями
5 легальных способов снизить налог
- Раздать доли детям/супругу. Каждый собственник получает отдельный «лимит» 10 млн руб.
- Перенести студию в ИП-упрощёнку. Ставка 6 % от дохода, а не от кадастровой стоимости, если сдаёте в аренду.
- Оспорить кадастровую стоимость через комиссию Росреестра или суд. Снижение на 20–30 % реально при перепаде цен в районе.
- Использовать материнский капитал для покупки следующей квартиры, в счёт льготы «единое жильё».
- Переоформить студию в «апартаменты коммерческого типа»: ставка налога выше, но суммарный лимит «10 млн» не затрагивается. Подходит, если кадастровая цена < 2 млн руб.
Календарь важных дат 2026
- — последний срок подачи заявления на льготу через личный кабинет налогоплательщика.
- — день опления налога за 2025 год (без пени).
- — старт кампании по оспариванию кадастровой стоимости на 2027 год.
- — дата фиксации «количества квартир» для повышенного коэффициента 2027.
Часто задаваемые вопросы
Если я купил студию в ипотеку, считается ли она «в собственности»?
Да, с момента регистрации перехода права в Росреестре. Даже если квартира в залоге у банка, она идёт в счёт 3-го объекта.
Как быть, если кадастровая стоимость ещё не определена?
Налоговая использует инвентаризационную стоимость с коэффициентом 1,481. После появления кадастра пересчитают с 2025 года.
Нужно ли подавать декларацию на студию?
Нет, налоговая сама рассчитает исходя из ЕГРН. Проверьте уведомление в личном кабинете до .
Квартиры-студии с 2026 года облагаются налогом на общих основаниях.
Если вы владеете 3 и более объектами жилья, включая студии, и общая кадастровая стоимость превышает 10 млн руб., готовьтесь к росту налога на 0,2–0,7 %.
Заранее спланируйте структуру собственности, воспользуйтесь льготами и не забывайте следить за кадастровой оценкой — это позволит сэкономить десятки тысяч рублей уже в 2027 году.