Опубликовано 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Как изменились правила с 2025 года
2. Пошаговый расчёт налога при продаже до 3 лет
3. 5 легальных способов «обнулить» налог
4. Юридические нюансы, о которых молчат риелторы
5. Чек-лист перед подачей декларации

В 2026 году минимальный срок освобождения от НДФЛ при продаже квартиры составляет:

• 3 года — если жильё получено:
  • по договору дарения от близкого родственника;
  • в наследство;
  • по договору ренты;
  • приватизировано до г.
• 5 лет, во всех остальных случаях после г.

Если вы продаёте квартиру до истечения этих сроков, придётся заплатить 13 % с прибыли до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения. Но есть исключения!

Как изменились правила с 2025 года

С г. вступили в силу поправки:

• прогрессивная шкала: 13 % до 2,4 млн ₽ годового дохода и 15 % сверх;
• для налоговых нерезидентов ставка выросла до 30 %;
• появился единый вычет 1 млн ₽ для любого объекта недвижимости.

Пример: продали квартиру за 4 млн ₽, купленную 2 года назад за 2,5 млн ₽.

• Доход: 4 млн ₽.
• Вычет расходов: 2,5 млн ₽.
• Налогооблагаемая база: 1,5 млн ₽.
• Налог: 2 400 000 × 13 % + (1 500 000 − 2 400 000) × 15 % = 0 + 0 = 0 ₽
  Так как 1,5 млн < 2,4 млн, вся база облагается по 13 % → 195 000 ₽

Пошаговый расчёт налога при продаже до 3 лет

Шаг 1. Определяем доход от продажи

Берём цену из договора купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.

Шаг 2. Выбираем вычет

• 1 млн ₽ — фиксированный вычет для всех;
• или документальные расходы на покупку (что выгоднее — берём то).

Шаг 3. Рассчитываем налог

Налог = (Доход − Вычет) × 13 % (или 15 % если свыше 2,4 млн ₽)

Пример 1 — выгоднее вычет расходов

Купили за 3 млн ₽, продаём через 2 года за 3,4 млн ₽.

• Вычет 1 млн ₽ → база 2,4 млн ₽ → налог 312 000 ₽;
• Вычет расходов 3 млн ₽ → база 0,4 млн ₽ → налог 52 000 ₽.

Пример 2 — продажа ниже расходов

Купили за 4 млн ₽, продаём за 3,8 млн ₽ → база отрицательная → налог 0 ₽.

5 легальных способов «обнулить» налог

1. Доказать отсутствие прибыли, предоставить ДКП и чеки на ремонт/покупку.
2. Использовать имущественный вычет 1 млн ₽.
3. Продать долю каждому из собственников — каждый получает 1 млн ₽ вычета.
4. Уменьшить цену до ≤ 70 % кадастровой стоимости, но не ниже 1 млн ₽.
5. Заключить предварительный договор (ПДКП) до 3 лет, а основной — после срока (рискованно, требует юриста).

Юридические нюансы, о которых молчат риелторы

Когда 3-летний срок считается с другой даты

• Наследство, со дня смерти наследодателя.
• Кооператив — со дня выплаты последнего паевого взноса.
• Долевая постройка — с момента подписания акта приёма-передачи, а не регистрации права.

Ошибка «датой регистрации»

Если квартира куплена по ДДУ и оформлена позже — срок владения отсчитывается с даты оплаты по ДДУ (по последним разъяснениям ФНС 2025 г.).

Чек-лист перед подачей декларации

1. Проверить дату права собственности в ЕГРН-выписке.
2. Собрать документы:
   • ДКП продажи и покупки;
   • квитанции, чеки на ремонт;
   • ипотечный договор + справка о процентах.
3. Заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г.
4. Оплатить налог до 15 июля 2027 г.
5. Если сумма налога > 0, подать заявление на вычет через ЛК ФНС.

Краткий FAQ

Можно ли не подавать декларацию, если налог = 0 ₽?

Да, но только если вы применяли вычет расходов и доказали отсутствие прибыли.

Что будет, если продать «дом мечты» через 2 года и 11 месяцев?

Налог придётся платить. Дождитесь 3 года или воспользуйтесь вычетом.

Действует ли налоговый резидентский статус на сделку?

Да. Нерезидент всегда платит 30 %, даже если квартира в собственности > 5 лет.

• вы продали без прибыли;
• использовали вычет расходов или 1 млн ₽;
• применили специальные льготы (доля, наследство).

Всегда консультируйтесь с квалифицированным юристом: налоговые правила меняются ежегодно.