Продажа недвижимости – важное событие, которое влечёт за собой налоговые обязательства;
Если вы владеете квартирой менее трёх лет, возникает вопрос: какая часть дохода от продажи будет освобождена от налога?
В статье мы разберём действующее законодательство, основные нормы налогообложения и практические примеры расчёта.

Общие положения о налогообложении продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже любой недвижимости физическое лицо обязано уплатить налог с дохода от этой сделки.
Как указано в официальных источниках:

«При продаже недвижимости необходимо уплатить налог с продажи. Стандартная ставка для физических лиц составляет 13 %.
Однако, налог платится …»

«Если вы продали дом или квартиру, или другую недвижимость, то вы обязаны заплатить налог с дохода от продажи.»

Налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и ценой покупки (с учётом расходов).
При этом существуют налоговые льготы, которые позволяют уменьшить или полностью избавиться от налога.

Срок владения и его влияние на налог

• До 1 января 2016 г. – налог уплачивается, если срок владения менее 5 лет.
• С 1 января 2016 г. – срок владения, после которого налог не взимается, сократился до 3 лет.

Таким образом, если вы приобрели квартиру после 2016 года и владели ею менее 3 лет, налог обязателен, но при этом может действовать льгота в размере 1 млн руб.

Налоговая льгота в 1 млн рублей

Для недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, закон предоставляет право на частичное освобождение от налога, если:

1. Вы не являлись владельцем более одного жилого помещения в течение последних 12 месяцев;
2. Продажная цена не превышает 1 000 000 рублей;
3. Вы являетесь налоговым резидентом РФ (проживание более 183 дней в году);

В этом случае весь доход от продажи не облагается налогом. Если же цена превышает 1 млн руб, налог начисляется только на часть, превышающую эту границу.

Как рассчитывается налог, если цена превышает 1 млн рублей

Пример расчёта:

 • Цена покупки квартиры: 2 500 000 ₽
 • Цена продажи: 4 200 000 ₽
 • Расходы на оформление (регистрация, нотариат, комиссии): 150 000 ₽
 • Прибыль = 4 200 000 ₽ – 2 500 000 ₽ – 150 000 ₽ = 1 550 000 ₽
 • Поскольку продажа превышает 1 млн ₽, налоговая база = 1 550 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 550 000 ₽
 • Налог (13 %): 550 000 ₽ × 0,13 = 71 500 ₽
 

Какие расходы можно учитывать при расчете налога

• Расходы на регистрацию перехода права собственности (ГРН, нотариальные услуги).
• Комиссии банков при ипотечном кредитовании (если они были оплачены продавцом).
• Расходы на ремонт и улучшения (при наличии подтверждающих документов – актов, счетов).
• Траты на оценку недвижимости, если они были необходимы для сделки.

Все указанные расходы уменьшают налоговую базу и, соответственно, сумму налога.

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. Соберите документы: договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, счета-фактуры, подтверждающие расходы.
2. Определите налоговую базу: продажная цена – покупная цена – подтверждённые расходы.
3. Учтите льготу в 1 млн ₽: если продажная цена ≤ 1 млн ₽, налог не уплачивается.
4. Рассчитайте налог: (налоговая база – 1 млн ₽, если она положительна) × 13 %.
5. Подайте декларацию: Форму 3‑НДФЛ в налоговый орган в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
6. Оплатите налог: в течение 15 дней после подачи декларации (можно через онлайн‑банк, портал Госуслуг).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру за 950 000 ₽?

Нет. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, если цена продажи не превышает 1 000 000 ₽, налог полностью освобождается.

Что если в течение года я владел двумя квартирами?

Тогда право на льготу в 1 млн ₽ утрачивается, и налог будет начислен на всю прибыль без вычета.

Можно ли воспользоваться льготой, если я не являюсь резидентом РФ?

Нет. Налоговая льгота в 1 млн ₽ предусмотрена только для налоговых резидентов (проживание более 183 дней в году).

Какой документ подтверждает расходы на ремонт?

Счета‑фактуры, договоры, акты выполненных работ – все они принимаются в качестве доказательства расходов.

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трёх лет, не освобождает от налоговых обязательств полностью. Однако закон предоставляет льготу в размере 1 млн рублей при условии, что:

• Продажная цена не превышает 1 млн ₽;
• Вы не владели более одной жилой площадью в течение последнего года;
• Вы являетесь налоговым резидентом РФ.

Если цена превышает лимит, налог рассчитывается от суммы, превышающей 1 млн ₽, по ставке 13 % от прибыли (с учётом подтверждённых расходов).

Тщательное документирование расходов и своевременное заполнение налоговой декларации помогут избежать штрафов и переплат;

Полезные ссылки

• Официальный портал ФНС России
• КонсультантПлюс – Налоговый кодекс РФ
• Госуслуги – подача 3‑НДФЛ онлайн

Помните, что налоговое законодательство может изменяться, поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом.

Статья составлена с учётом актуального законодательства на 19 апреля 2026 года.