Владельцам недвижимости важно знать‚ что продажа квартиры‚ находившейся в собственности более пяти лет‚ освобождает их от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и подачи декларации 3-НДФЛ. Ниже — подробный разбор условий‚ применимых в 2024–2026 годах‚ с конкретными цифрами и примерами расчёта.
Базовое правило: «5 лет = 0 ₽ налога»
Согласно ст. 217.1 НК РФ‚ если квартира (дом‚ комната‚ доля) была зарегистрирована на продавца в ЕГРН не менее 5 лет‚ то:
- доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ;
- отчётность в ИФНС не сдаётся;
- размер продажной цены значения не имеет — освобождается вся выручка.
Когда действует 3-летний срок владения
Минимальный срок сокращается до 3 лет‚ если хотя бы одно из условий выполнено:
- Квартира получена:
- в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- Это единственное жильё на дату сделки (включая доли в других объектах).
В этих случаях продажа также освобождается от НДФЛ полностью‚ без ограничения суммы.
Сколько можно не платить: примеры
Пример 1: стандартный случай
Дано:
• квартира куплена в июне 2019 г.;
• продаётся в апреле 2026 г. за 9 800 000 ₽.
Результат: владение — 7 лет → налог 0 ₽‚ декларацию не подаём.
Пример 2: единственное жильё
Дано:
• квартира куплена в марте 2024 г.;
• на момент продажи (июнь 2027 г.) у продавца нет другого жилья;
• сделка, 6 500 000 ₽.
Результат: владение 3 года 3 месяца → налог 0 ₽.
Сравнение: если владение меньше 5 лет
| Владение | Ставка НДФЛ | Налогооблагаемая база | Максимальное уменьшение |
|---|---|---|---|
| до 3 лет | 13 % (резидент) -0 % (нерезидент) | доход от продажи | можно вычесть: • 1 000 000 ₽ • или фактические расходы на покупку |
| 3–5 лет | 13 % | доход от продажи | аналогично |
| 5 лет и более | 0 % | не облагается | не применяется |
Что важно помнить в 2024–2026 гг.
- Для объектов‚ полученных до ‚ действует старый порог — 3 года; для остальных — 5 лет.
- Законами субъектов РФ срок может быть снижен‚ но не ниже 3 лет.
- С 2025 г. введена повышенная ставка 15 % на доходы свыше 2‚4 млн ₽‚ но не распространяется на сделки‚ освобождённые по сроку владения.
Пошаговый алгоритм для продавца
- Определите дату регистрации права в ЕГРН (выписка из Росреестра).
- Убедитесь‚ что с момента регистрации прошло ≥ 5 лет (или ≥ 3 при льготах).
- Если условие выполнено — налог платить не нужно‚ декларацию не подаём.
- Если условие не выполнено, рассчитайте налог:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽ или расходы на покупку) × 13 %
и подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Частые вопросы
Вопрос: Продал квартиру за 4 млн ₽ через 6 лет после покупки. Нужно ли что-то платить?
Ответ: Нет. Вся сумма 4 млн ₽ освобождена от НДФЛ.
Вопрос: А если продам через 4 года и 11 месяцев?
Ответ: Придётся заплатить 13 % с разницы между выручкой и вычетом/расходами.
Если квартира находится у вас более 5 лет (или 3 при льготах)‚ то вы продаёте её без ограничения суммы и без налога. Вся выручка остаётся у вас полностью — это и есть размер‚ который «не облагается налогом».