Актуально на 19 апреля 2026 г.
Самое главное — кратко
- Ипотека сама по себе налогом не облагается. Однако квартира, купленная в ипотеку, становится объектом имущественного налога, который платит собственник.
- Есть два разных «налога»:
- ежегодный налог на имущество физлиц (ст. 400 НК РФ);
- НДФЛ 13 % при продаже квартиры до истечения минимального срока владения.
- Компенсация: при покупке квартиры в ипотеку можно вернуть до 650 000 ₽ за счёт имущественного вычета.
Налог на имущество (ежегодный)
Кто платит
Плательщиком является собственник — именно он вписан в ЕГРН (ст. 400 НК РФ). Банк не является собственником, он лишь залогодержатель, поэтому начисляет и уплачивает налог заёмщик.
Как рассчитывается
| База расчёта | Ставка 2026 г. |
|---|---|
| Кадастровая стоимость (основной вариант) | 0,1–0,3 % для квартир и комнат |
| Инвентаризационная стоимость (редко) | до 0,3 % |
Важно: регионы могут устанавливать пониженные льготы (например, для семей с детьми), но ипотека сама по себе льготой не является.
Когда и как платить
- Уведомление приходит из ФНС до 1 ноября.
- Оплатить нужно до 1 декабря текущего года.
- Если квартира куплена в 2026 г., первый налог придёт только в 2027 г. за неполный 2026 г.
НДФЛ при продаже ипотечной квартиры
Минимальные сроки владения
| Год приобретения | Минимальный срок владения | Налог при продаже |
|---|---|---|
| 2016–2020 | 5 лет | 0 ₽, если срок выдержан |
| 2021 и позже | 3 года (единственное жильё) | 0 ₽, если срок выдержан |
| В любой год | < минимального | 13 % от прибыли (с учётом вычетов) |
Как снизить НДФЛ
- Вычет на расходы: уменьшаете доход на сумму покупки и ипотечных процентов.
- Имущественный вычет 1 млн ₽ — если документы подтверждать сложно.
Пример 2026 г.
Продажа: 3 100 000 ₽
Расходы: 1 865 500 ₽ + 373 000 ₽ проценты = 2 238 500 ₽
Налогооблагаемая база: 3 100 000 – 2 238 500 = 861 500 ₽
НДФЛ 13 %: 861 500 × 0,13 ≈ 111 995 ₽
Как вернуть НДФЛ при покупке в ипотеку
Два вида вычета
- На покупку жилья: до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн ₽; с 2025 г. лимит повышен до 1,1 млн ₽ при покупке нового жилья).
- На проценты: до 390 000 ₽ (13 % от 3 млн ₽).
Условия получения
- Вы официально работаете и платите НДФЛ 13 % (самозанятые на 4–6 % вычет не получают).
- Ранее не использовали вычет в полном объеме (ипотечный процентный вычет — только один раз за всю жизнь).
- Объект зарегистрирован в ЕГРН или подписан акт передачи новостройки.
Как подать
- Через личный кабинет на nalog.gov.ru — упрощённый режим с мая 2021 г.
- Через работодателя, получаете «не удержанный» НДФЛ ежемесячно.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить налог, если ипотека ещё не погашена?
Да. Налог на имущество начисляется с момента регистрации права собственности, независимо от задолженности перед банком.
Можно ли не платить налог на долю квартиры?
Нет. Доля сама по себе является объектом жилищных прав (письмо ФНС № БС-3-21/1251 от ). Налог рассчитывается пропорционально доле.
Как сэкономить при ипотеке после 2025 г.?
- Используйте семейный ипотечный капитал — часть государственной программы.
- Оформите льготную ставку 7 % для семей с детьми (действует до 2027 г.).
- Вовремя получите имущественный вычет — это вернёт до 650 000 ₽.
Чек-лист: что сделать в 2026 г.
- Зарегистрируйте право собственности сразу после ввода дома в эксплуатацию.
- Подайте заявление на льготу по имущественному налогу в ИФНС (если регион предусматривает).
- После года владения запланируйте подачу 3-НДФЛ на вычет.
- Продаёте ипотечную квартиру — не забудьте за 30 дней до сделки уведомить ФНС.