Получение квартиры в дар – один из самых простых способов стать собственником недвижимости без необходимости платить за неё. Однако даже в случае «подарка» необходимо правильно оформить договор, зарегистрировать переход права собственности и разобраться в налоговых нюансах. В этой статье мы подробно разберём:

• Что такое договор дарения недвижимости;
• Как правильно оформить и зарегистрировать дарственную;
• Кто и в каком размере обязан платить налог на дарение;
• Какие изменения вступили в силу с 2025 года;
• Что делать, если вы решили продать полученную в дар квартиру.

Что такое договор дарения недвижимости?

Дарственная (договор дарения) – это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт в собственность другой стороны (одари́тель) определённый предмет – в нашем случае жилую квартиру. Договор считается действительным, если соблюдены три условия:

1. Согласие сторон (заявление дарителя о передаче и согласие одаряемого).
2. Определённость предмета (указывается точный адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.).
3. Отсутствие возмездных условий (нельзя скрывать, что квартира «подарена», а на самом деле продаётся).

Дарственная может быть заключена как между физическими лицами, так и между юридическим лицом и физическим лицом (например, компания‑работодатель дарит квартиру сотруднику).

Пошаговая инструкция по оформлению договора дарения

2.1 Сбор необходимых документов

• Паспорта дарителя и одаряемого;
• Свидетельство о праве собственности дарителя (выписка из ЕГРН);
• Кадастровый паспорт квартиры;
• Согласие супруга (супруги) дарителя, если квартира находится в совместной собственности;
• Согласие супруга (супруги) одаряемого, если квартира будет совместно нажитой;
• Справка о доходах (для подтверждения, что даритель может позволить себе дарить имущество);
• Нотариальная доверенность, если сделку оформляет представитель.

2.2 Составление текста договора

Текст можно подготовить самостоятельно, используя онлайн‑конструктор (например, Конструктор Договор.ру), либо обратиться к юристу. Основные пункты договора:

1. Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
2. Описание предмета дарения (адрес, кадастровый номер, площадь, тип собственности);
3. Указание цены «0 рублей» и формулировка «безвозмездно»;
4. Условие о передаче квартиры в срок (обычно – в течение 10 дней с момента подписания);
5. Подписи сторон и дата заключения.

2.3 Нотариальное заверение

Нотариальное заверение не является обязательным, но рекомендуется:

• Увеличивает юридическую силу договора;
• Упрощает процесс регистрации в Росреестре;
• Позволяет избежать споров о подлинности подписи.

Стоимость нотариального заверения в 2026 году составляет от 2 000 до 5 000 рублей в зависимости от региона и сложности сделки.

2.4 Регистрация перехода права собственности в Росреестре

1. Подготовьте пакет документов (оригинал договора, паспортные данные, выписку из ЕГРН, согласие супругов, доверенность, если требуется).
2. Оплатите государственную пошлину. С 2025 года госпошлина за регистрацию дарения квартиры составляет 4 000 рублей (для квартир до 100 м²) и 6 000 рублей для более крупных объектов.
3. Подайте заявление в МФЦ или в отделение Росреестра. При подаче через МФЦ процесс ускоряется – регистрация обычно занимает 10–15 рабочих дней.
4. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Налоговые обязательства при получении квартиры в дар

3.1 Кто платит налог?

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на дарение (налог на доходы физических лиц – НДФЛ) уплачивает одари́тель в случае, если полученный объект имеет рыночную стоимость, превышающую определённый необлагаемый минимум.

3.2 Налоговый минимум (2025‑2026)

3.3 Как определяется стоимость квартиры?

Для расчёта налога используется одна из трёх базовых стоимостей (выбирается более выгодная для одаряемого):

1. Кадастровая стоимость – официальная оценка, публикуемая в Росреестре.
2. Рыночная стоимость – оценка независимого оценщика или средняя цена аналогичных квартир в том же районе.
3. Договорная стоимость – цена, указанная в договоре (в случае дарения – 0 ₽, но для налога берётся реальная стоимость).

3.4 Примеры расчёта налога

• Пример 1: Квартира в Москве, кадастровая стоимость 12 000 000 ₽. Одаряемый – резидент РФ. Необлагаемый минимум – 1 000 000 ₽. Налог = (12 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 1 430 000 ₽.
• Пример 2: Квартира в региональном центре, кадастровая стоимость 3 500 000 ₽. Налог = (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 ₽.

3.5 Когда налог НЕ платится?

• Если получатель – близкий родственник (супруг, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, братья, сестры) и стоимость квартиры не превышает 1 000 000 ₽ (для резидентов) – налог не взимается.
• Если одари́тель – государственное учреждение (например, муниципальная программа «Целевой жилищный займ»), налог также не начисляется.
• Если даритель является некоммерческой организацией, а получатель – её член, налог может быть освобождён в соответствии с отдельными нормативными актами.

3.6 Как подать декларацию 3‑НДФЛ

1. Заполнить форму 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за получением квартиры.
2. Приложить копию договора дарения, выписку из ЕГРН и оценочный акт (если использовалась рыночная стоимость).
3. Оплатить налог до 15 июля (если налог подлежит уплате).
4. Отправить декларацию в налоговую службу лично, через личный кабинет на nalog.ru или по почте.

Что изменилось в налоговых ставках с 2025 года?

С 1 января 2025 года в России вступили в силу следующие изменения:

• Необлагаемый минимум для резидентов увеличен с 500 000 ₽ до 1 000 000 ₽. Это значит, что многие дарения небольших квартир теперь полностью освобождены от налога.
• Для нерезидентов необлагаемый минимум остался 0 ₽, ставка НДФЛ сохранена в размере 13 %.
• Госпошлина за регистрацию дарения квартиры увеличена с 3 000 ₽ до 4 000 ₽ (для квартир до 100 м²) и с 5 000 ₽ до 6 000 ₽ (для более крупных объектов).
• Введён специальный «пороговый» налог для дарения недвижимости, получаемой в рамках государственных жилищных программ – налог полностью отменён.

Как продать квартиру, полученную в дар?

Продажа даренной квартиры возможна в любой момент после её регистрации в качестве вашей собственности. При этом учитываются следующие нюансы:

1. Срок владения. Если вы продаёте квартиру в течение 3 лет с момента получения, налог на доход (НДФЛ) рассчитывается от разницы между продажной ценой и стоимостью, указанной в договоре дарения (т.е; от рыночной стоимости).
2. Налоговая база. При продаже налоговый доход – это цена продажи – (стоимость, указанная в дарственной + затраты на улучшения). Ставка – 13 % для резидентов.
3. Исключения. Если квартира была получена от близкого родственника и стоимость не превышала 1 000 000 ₽, то при продаже налог может быть снижен или отменён (зависит от регионального законодательства).

Пример: Вы получили в дар квартиру стоимостью 2 000 000 ₽ (необлагаемый минимум уже покрыт). Через 2 года продаёте её за 2 500 000 ₽. Налоговая база = 2 500 000 – 2 000 000 = 500 000 ₽. Налог = 500 000 × 13 % = 65 000 ₽.

Чек‑лист для получения квартиры по договору дарения

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7.1 Нужно ли регистрировать договор дарения у нотариуса?

Необязательно, но нотариальное заверение повышает юридическую силу договора и упрощает регистрацию в Росреестре. При отсутствии нотариального заверения могут потребоваться дополнительные подтверждения подлинности подписей.

7.2 Можно ли отменить дарственную после её регистрации?

Отмена возможна только по взаимному согласию сторон и при условии, что квартира ещё не была продана третьим лицам. Для отмены необходимо подать совместное заявление в суд.

7.3 Какой срок владения считается «коротким» при продаже?

В законодательстве установлен срок в 3 года. При продаже до истечения этого периода налог рассчитывается от разницы между продажной ценой и стоимостью, указанной в договоре дарения.

7.4 Что делать, если даритель – супруг?

При дарении между супругами налог не уплачивается независимо от стоимости квартиры. Договор дарения всё равно рекомендуется оформить для регистрации перехода права собственности.

7.5 Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Да, но необходимо согласие банка‑кредитора; После регистрации дарения новый собственник (одаряемый) становится ответственным за погашение оставшейся части кредита.

Получение квартиры по договору дарения – удобный способ стать собственником недвижимости, но процесс требует внимательного подхода к документам и налоговым обязательствам. С 2025 года налоговый минимум увеличен, что делает дарение более выгодным для большинства граждан. Следуя приведённому чек‑листу и рекомендациям, вы сможете быстро оформить дарственную, избежать лишних расходов и, при необходимости, правильно уплатить налог.

Помните: правильное оформление – залог защиты ваших прав и экономии на налогах.