Сегодня , и правила уже успели измениться. Ниже подробно разберём:
- когда при продаже подаренной квартиры вообще не платится НДФЛ;
- как «обнулить» налог, если платить всё-таки придёться;
- какие льготы действуют при покупке нового жилья;
- какие документы готовить и куда их подавать.
Подарена квартира: кто вообще освобождён от налога при продаже?
До 2026 года существовало правило: если квартира получена по дарственной от близкого родственника (родители, дети, братья/сёстры, дед, бабка, внуки, супруг/супруга), то при её продаже НДФЛ не платится независимо от срока владения.
В 2026-м льготу расширили:
- теперь к «родственному» освобождению добавлено «единственное жильё»;
- если квартира подарена дальним родственником или посторонним, но она у вас единственная, налог при продаже тоже не возникает, если вы владеете ею ≥ 3 года.
Таблица-шпаргалка:
| Кто подарил | Минимальный срок владения, после которого продажа без НДФЛ |
|---|---|
| Близкий родственник | 0 лет (можно продать завтра) |
| Дальний родственник / посторонний | 3 года (если квартира единственное жильё) или 5 лет (если есть другое жильё) |
Пример: продали через год после дарения
Ситуация:
- тётя подарила квартиру в 2025 году;
- вы продаёте её в 2026 году за 6 000 000 ₽;
- это ваше единственное жильё.
Результат: т.к. даритель не является близким родственником, но квартира единственная, минимальный срок владения = 3 года. Вы продаёте раньше → налог возникает.
Как посчитать НДФЛ, если платить всё-таки придётся
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – Налоговый вычет) × 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн ₽ за год)
Два способа «обнулить» базу:
Способ 1. Доход минус 1 млн ₽
Безо всяких документов вычитаем фиксированный вычет 1 000 000 ₽.
Пример: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 ₽.
Способ 2. Доход минус документированные расходы
Если у дарителя были расходы на покупку этой квартиры, вы можете уменьшить доход на сумму, указанную в его договоре. Для этого нужно:
- Дарственный договор.
- Договор купли-продажи дарителя + платёжные документы.
- Справка 2-НДФЛ дарителя (если он получал вычет).
Пример: даритель купил квартиру за 4 500 000 ₽, подтверждающие документы есть. Налог: (6 000 000 – 4 500 000) × 13 % = 195 000 ₽ — выгоднее, чем 1 млн ₽.
Покупаем новую квартиру: как вернуть налог или уменьшить базу
Если в том же году (или в следующих) вы покупаете другое жильё, можно:
- Использовать вычет при покупке — до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн ₽) каждому собственнику;
- Зачесть взаимозачётом — сумму вычета при покупке вычитают из суммы налога при продаже.
Пример:
- Налог с продажи: 195 000 ₽;
- Вычет при покупке новой квартиры (2 000 000 ₽): 260 000 ₽.
Пошаговый алгоритм: что делать после продажи
- До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ в ИФНС (можно онлайн через госуслуги).
- Прикладываем:
- Дарственный договор;
- ДКП на продажу;
- Документы на расходы (если вычет по расходам);
- ДКП на покупку новой квартиры + ЕГРН.
- Оплатить налог до 15 июля, если после всех зачётов образовалась к оплате сумма.
Главные лайфхаки 2026 года
- Проверьте кадастровую стоимость. Если продажная цена < 70 % кадастровой, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастровой цены.
- Не забывайте о «единственном жилье». Если в момент продажи у вас нет других квартир, комнат, долей, смело ждите 3 года — и налога не будет.
- Оформляйте договор дарения у нотариуса — меньше споров о степени родства позже.
Краткий чек-лист
Уточните, кто дарил → определите минимальный срок владения;
Зафиксируйте расходы дарителя → выберете выгодный вычет.
Оформите сделки в один год → зачтите вычет при покупке.
Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля → оплатите/получите возврат до 15 июля.
Помните: правила могут меняться ежегодно, поэтому проверяйте актуальность данных на официальном сайте ФНС или в личном кабинете «Госуслуг».