Сроки, льготы и подводные камни — разбираемся, когда можно продать квартиру, полученную по наследству, без уплаты 13 % подоходного налога.

Минимальный срок владения: 3 года вместо 5

Главное правило: если вы унаследовали квартиру, минимальный срок владения, после которого освобождаетесь от НДФЛ при продаже, составляет 3 года. Это закреплено в п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ и подтверждено Минфином в письмах 2023–2025 годов.

Триггеры «3-летнего» освобождения:

• Квартира получена по наследству (от родственника или постороннего).
• Жилье подарено (близким родственником).
• Квартира была приватизирована.

Важно: для наследства не требуется, чтобы даритель/наследодатель был близким родственником — льгота применяется в любом случае.

С какой даты считаем срок владения?

Это ключевой момент, который путают многие наследники.

Для доли в наследстве:

• Отсчет начинается со дня смерти наследодателя, а не со дня вступления в права или регистрации в Росреестре.
• Пример: дедушка умер , вы оформили наследство в июне 2023. Продать без налога можно уже с .

Для целой квартиры:

• Аналогично, начало владения = дата открытия наследства.

«Единственное жильё»: лишняя льгота или спасение?

В 2024–2026 гг. действует дополнительное правило: если продавец не владеет иной недвижимостью (включая доли) на момент сделки, минимальный срок владения сокращается до 3 лет независимо от основания приобретения.

Но! Для наследства это не играет роли — вы и так пользуетесь «3-леткой». Поэтому при продаже по наследству факт «единственности» лишь упрощает доказательства, но не меняет срок.

Какие выплаты всё-таки могут быть?

Если вы продаёте раньше 3 лет:

• НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и вычетом (1 млн руб. или документальные расходы наследодателя).
• Пример: продали за 5 млн руб., кадастровая 4 млн. Налог: (5 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 520 000 руб.

Лайфхак: если наследодатель при жизни покупал квартиру за 4 млн руб. и у вас есть чеки/ДДУ, можно вычесть его расходы вместо 1 млн.

Пошаговая инструкция: как продать без налога

1. Проверьте срок: дата смерти наследодателя + 3 года.
2. Соберите документы: свидетельство о наследстве, ЕГРН, выписка из ЕГРН (без обременений).
3. Подайте декларацию 3-НДФЛ: даже при нулевом налоге подаётся, если владели менее минимального срока.
4. Укажите вычет: код «906» (1 млн руб.) или «903» (расходы наследодателя).

Частые ошибки

• Путаница с датой: считают с момента регистрации права — ошибка.
• Забывают о долях: если квартира делится между несколькими наследниками, срок для каждой доли считается индивидуально.
• Не учитывают иное жильё: купили вторую квартиру в 2025? Льгота «единственного жилья» пропадает.