Договор долевого участия (далее, ДДУ) — самая популярная схема покупки квартиры в новостройке. Однако при его использовании возникают особенности расчёта налога на прибыль при последующей продаже. В 2026 году правила, закреплённые в ст. 217.1 НК РФ, не претерпели кардинальных изменений, но ряд важных нюансов стоит учитывать заранее.

С какого момента отсчитывается «налоговый» срок владения?

Ключевое правило: минимальный срок владения квартирой, приобретённой по ДДУ, начинается не с даты регистрации права собственности, а с момента полной оплаты по договору.

• Если вы внесли 100 % стоимости квартиры 01 ноября 2023 года, то именно эта дата станет отправной точкой.
• Дополнительные платежи за увеличение площади после сдачи дома на срок владения не влияют.
• Если квартира перешла по договору переуступки, срок всё равно считается с момента первоначальной 100 % оплаты по ДДУ, а не с даты подписания акта переуступки.

Какие сроки владения освобождают от НДФЛ в 2026 году?

Условия для многодетных: до 30 апреля следующего года после продажи куплено другое жильё, при этом полная стоимость по ДДУ оплачена.

Как рассчитать налог, если срок владения ещё не вышел

Формула простая:

НДФЛ = (Цена продажи – Документированные расходы) × 13 %

Документированные расходы могут включать:

• Цена по ДДУ, подтверждённая платёжными поручениями.
• Дополнительные взносы за увеличение площади.
• Расходы на отделку, если они прямо указаны в ДДУ и есть акты выполненных работ.
• Ипотечные проценты (частично), если квартира продавалась с обременением.

Пример расчёта

Исходные данные:
Дата полной оплаты по ДДУ — 15 марта 2024 г.
Дата продажи — 20 января 2026 г. → срок владения 1 год 10 мес. (меньше 3 лет).
Цена продажи — 7 000 000 ₽
Цена покупки по ДДУ — 5 200 000 ₽
Доп. взнос за увеличение площади, 300 000 ₽

Налог: (7 000 000 – 5 200 000 – 300 000) × 13 % = 195 000 ₽

Налоговый вычет при продаже доли

Если квартира находится в долевой собственности, каждый собственник вправе заявить вычет в пределе своей доли. При продаже доли по отдельному договору можно заявить вычет в полном размере — 1 000 000 ₽ (или весь размер документированных расходов).

Какие документы нужны для подтверждения расходов

1. Договор ДДУ + все дополнительные соглашения.
2. Квитанции/платёжные поручения за 100 % стоимости.
3. Акты выполненных работ по отделке (если учитываются).
4. Декларация 3-НДФЛ (подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи).

Пошаговый алгоритм действий продавца

1. Шаг 1. Определить дату полной оплаты по ДДУ.
2. Шаг 2. Сравнить фактический срок владения с минимальным (3 или 5 лет).
3. Шаг 3. Если срок меньше, собрать документы на расходы.
4. Шаг 4. Подать 3-НДФЛ и уплатить налог до 15 июля следующего года.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: Считать срок с даты регистрации права собственности.
  Решение: Всегда ориентируйтесь на день полной оплаты ДДУ.
• Ошибка: Забывать про дополнительный взнос за площадь.
  Решение: Включите в расходы все официально оформленные переплаты.
• Ошибка: Не подавать декларацию, если квартира единственная, но срок владения < 3 лет.
  Решение: Даже при нулевом налоге декларация подаётся обязательно.

Если квартира куплена по ДДУ, главное — правильно определить дату старта срока владения: это день полной оплаты. При соблюдении срока 3 или 5 лет налог платить не нужно; В остальных случаях можно снизить базу только документально подтверждёнными расходами.

Краткий чек-лист:

• ✓ Найдите дату 100 % оплаты по ДДУ;
• ✓ Убедитесь, что квартира единственная (если срок 3 года);
• ✓ Соберите все чеки и договоры;
• ✓ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля;
• ✓ Оплатите налог до 15 июля (если есть к уплате).

Обновлено 19 апреля 2026 г. Налоговое законодательство может меняться — перед сделкой всегда консультируйтесь с квалифицированным специалистом.