В последние недели российские СМИ активно обсуждают новый законопроект‚ в котором упор делается на «добросовестного покупателя»․ Правозащитники‚ юристы и риелторы задают один и тот же вопрос: если законодатель использует термин «товар»‚ охватывает ли он жилую недвижимость?
Давайте разберёмся‚ почему столь фундаментальный вопрос вдруг стал зоной правовых споров и чем это грозит простым гражданам․

Почему важно‚ считать ли квартиру товаром

• Гарантии и реклама․ Товар подлежит возврату или обмену в случае обнаружения существенных недостатков․
• Налоги и выплаты․ При продаже товара идёт НДС и другие сборы‚ что может существенно повлиять на цену жилья․
• Защита обманутого покупателя․ Для товаров действует ЗоЗПП (Закон о защите прав потребителей)‚ а для объектов недвижимости — гораздо более сложный ЖК РФ и ФЗ-214 (об долевом строительстве)․

Что говорит действующее законодательство

На данный момент:

1. Гражданский кодекс РФ (ст․ 454 и далее) чётко разграничивает:
   • товар — вещь‚ переданная в собственность по договору купли-продажи;
   • недвижимость — особый объект‚ для которого применяются иные правила государственной регистрации․
2. Закон РФ «О защите прав потребителей» (ст․ 2) прямо исключает из своей сферы «жилые помещения»‚ если иное не установлено специальными законами․

То есть‚ по букве закона квартира не является товаром в обычном смысле‚ а именно:

• на неё не распространяется 14-дневный «период охлаждения»;
• продавец не обязан предоставлять денежную компенсацию за «недостатки» в виде трещин или шума соседей;
• покупатель не может просто «вернуть» квартиру‚ если передумал․

Что нового предлагают законодатели (проект 2026 года)

Ключевые положения

• Вводится понятие «добросовестный покупатель», человек‚ который приобрёл жильё «на законных основаниях и за рыночную цену»․
• Государство гарантирует защиту от «двойных продаж» и от «обращения взыскания на чужую квартиру»‚ если покупатель действовал добросовестно․
• Для защиты прав покупателей предлагается создать единый реестр предупреждений о залогах и аресте объектов недвижимости․

Как это связано с термином «товар»?

В проекте встречается формулировка «товары и жилые помещения»․ Такое сближение понятий:

• даёт покупателю право на возврат неустойки по ЗоЗПП;
• может привести к обязательному введению гарантийного периода от застройщика (аналог «гарантийного ремонта» для квартир);
• открывает дорогу к коллективным искам по образцу защиты потребителей․

Риски и спорные моменты

Рост цен

Если квартиру признают товаром‚ застройщики могут включить в цену «гарантийные» и «страховые» надбавки‚ аналогично бытовой технике․

Налоговые последствия

НДС при продаже «товара» составляет 20 %․ Сейчас для новостроек действует льгота в 0 %․ Признание квартиры товаром может привести к росту цен минимум на 20 %․

Коллизии с ФЗ-214

Долевое строительство уже регулируется отдельным законом‚ который даёт покупателю право требовать неустойку в двойном размере․ Применение ЗоЗПП может «утроить» требования‚ что критично для банкротящихся застройщиков․

Мнение экспертов

«Признание квартиры товаром — это не про простые диваны и смартфоны․ Жильё невозможно вернуть в магазин․ Поэтому любое расширение потребительских прав должно сопровождаться строгим регламентом‚ иначе мы получим волну фальшивых исков и рост цен»
— Алексей Романов‚ юрист по недвижимости‚ к․ю․н․

«Главное — не слова «товар» или «недвижимость»‚ а механизм защиты добросовестного человека․ Если новый закон уберёт риск остаться без квартиры после регистрации в Росреестре‚ пусть даже формулировки будут нестандартными»
— Мария Симонова‚ председатель Ассоциации помощи пострадавших долевиков․

Пока законопроект проходит первое чтение‚ формулировка «квартира как товар» — скорее политико-юридический конструкт‚ призванный усилить защиту покупателей‚ чем реальное намерение положить квартиры на полки магазина․
Однако даже мягкая «товаризация» жилья может повлечь серьёзные последствия: от роста цен до коллапса на рынке долевого строительства․

Что делать покупателю уже сейчас?

1. Проверяйте квартиру на сайте Росреестра: наличие залога обесценит вашу покупку․
2. Читайте договор долевого участия: если в нём появится пункт «товар — жилое помещение»‚ уточните‚ какие именно права вы получаете․
3. Следите за новостями: поправки могут вступить в силу уже в 2027 году․