В 2026 году россияне могут полностью освободиться от НДФЛ при продаже квартиры, если объект в течение последних трёх лет был их единственным жильём. Это правило закреплено в ст. 217.1 НК РФ и подтверждается многочисленными разъяснениями ФНС. Ниже, подробная инструкция, когда 3-летний срок применим, как его правильно отсчитать, какие документы потребуются и какие подводные камни могут встретиться на пути.
Почему именно 3 года, а не 5?
По общему правилу граждане освобождаются от налога при продаже недвижимости только после 5 лет владения. Однако с 1 января 2020 года для единственного жилья этот порог снижен до 3 лет. Это касается квартир, комнат, домов и долей в них.
- Формула: Дата регистрации права в ЕГРН + 3 полных года = можно продавать без НДФЛ.
- Налоговая ставка: 13 % от прибыли (разница между ценой продажи и ценой покупки).
Как налоговая определяет «единственное жильё»
Главное условие — на момент продажи у вас (и вашего супруга/супруги) не должно быть других объектов недвижимости, пригодных для проживания. Проверка происходит по сведениям ЕГРН на дату государственной регистрации перехода права покупателю.
Правила для семейных пар
Если вы женаты/замужем:
- Все объекты, приобретённые в браке, считаются совместно нажитыми и учитываются у обоих супругов.
- Имущество, добрачное (оформленное до вступления в брак), учитывается только у того, кто владеет долей.
Пример. У мужа была ½ доля в квартире до брака, у жены ничего нет. Квартира, купленная в браке, будет считаться единственным жильём обоих, если продажа оформлена до момента появления у жены другого жилья.
«90-дневное окно» при покупке нового жилья
Если вы успели купить новое жильё не позднее 90 календарных дней до продажи старой квартиры, то по закону первая квартира всё ещё считается единственной. Это позволяет продать «старую» квартиру по 3-летнему правилу, даже если фактически у вас уже появилась вторая недвижимость.
| Ситуация | Возникнет ли НДФЛ? |
|---|---|
| Купили новую квартиру , продаём старую | Нет (влезли в 90 дней) |
| Купили новую квартиру , продаём старую | Да (90 дней уже прошли) |
Как правильно отсчитать 3 года
Отсчёт идёт с даты, указанной в ЕГРН-выписке:
- Покупка на вторичке: дата регистрации права собственности.
- ДДУ в новостройке: дата, когда застройщик передал квартиру по акту приёма-передачи и право зарегистрировано.
Если квартира получена по наследству или дарению, срок рассчитывается с даты открытия наследства/даты дарения.
Документы, которые нужно подготовить
- Справка из ЕГРН «о правах отдельного лица» на дату сделки (подтверждает отсутствие другого жилья).
- Договор купли-продажи квартиры.
- Квитанции, чеки, выписки из банка, подтверждение расходов на покупку (если применяется вычет «расходы на покупку»).
- 3-НДФЛ (подавать не нужно, если налог равен нулю, но налоговая может запросить пояснения).
Типовые кейсы
Семья купила квартиру и сразу родился второй ребёнок
Если семья в 2023 году купила 1-комнатную квартиру, а в 2026 году у них уже двое детей, они могут:
- продать 1-комнатную без налога (3 года владения + единственное жильё);
- до 30 апреля 2027 года купить более крупную квартиру и воспользоваться семейным капиталом;
- в этом случае «90-дневное окно» не требуется — условия семейного вычета позволяют сохранить налоговую льготу.
Супруг купил долю до брака
У мужа была ½ доли в квартире до 2023 года. В браке в 2023 году купили вторую квартиру. На 2026 год муж владеет двумя объектами:
- добрачная доля — срок 3 года для него;
- совместная квартира — считается единственной для жены.
Поэтому муж может продать свою добрачную долю по 3-летнему правилу, не платя НДФЛ, но жена, нет, если у неё есть доля в новой квартире.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Неправильно определили статус «единственного» | Квартиры у родителей или детей тоже учитываются | Сделать ЕГРН-выписку на всех членов семьи |
| Продали до 3 лет и забыли про «90 дней» | Налог 13 % + пени | Дождаться 3 года или купить новое жильё за 90 дней |
| Указали в договоре заниженную цену | Налог посчитают по 70 % кадастровой стоимости | Указывать рыночную стоимость |
Чек-лист: готовы ли вы к безналоговой продаже
- ✔ Прошло ровно 3 года с момента регистрации права в ЕГРН?
- ✔ На дату сделки у вас и супруги нет другого жилья (совместного или добрачного)?
- ✔ Куплено новое жильё не позднее 90 дней до продажи старого (если применяется «90-дневное окно»)?
- ✔ Сохранены все платёжки и договоры для налогового вычета?
Продать единственное жильё без налога можно через 3 года владения. Главное — строго следить за статусом «единственности» и использовать «90-дневное окно» при одновременной покупке-продаже. Своевременно получите ЕГРН-выписки, сохраняйте документы и при необходимости проконсультируйтесь с налоговым специалистом.
Подготовлено по материалам ФНС России, нормативным актам 2026 года и практике риэлторов.