На первый взгляд, получить квартиру в подарок — счастливое событие․ Однако вместе с ключами к новой квартире новоиспечённый собственник получает и обязанность — возможный налог к уплате․ Ниже — самая свежая и полезная информация на о том, когда придётся заплатить налог государству, какие есть льготы и как рассчитать сумму к уплате․
Когда возникает налоговое обязательство
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов) возникает, если:
- даритель и одаряемый НЕ являются близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка и внуки);
- квартира продана ДО истечения 3 лет с момента оформления права собственности по дарственной (или ДО 5 лет, если квартира была получена от «неблизкого» дарителя)․
Если даритель и одаряемый, близкие родственники, то НДФЛ при получении квартиры не возникает․ Однако это не освобождает от налога при последующей продаже, если срок владения меньше минимального․
Новые правила 2026 года: почему ударит по разведённым и молодым семьям
С вступили в силу изменения в Налоговый кодекс:
- Если квартира получена по дарственной от «неблизкого» дарителя, минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже вырос до 5 лет (вместо прежних 3)․
- Для квартир, полученных в браке, но оформленных на одного из супругов, при разводе и последующей продаже также будет применяться 5-летний срок владения․
Это значит, что:
- Разведённая пара, решившая продать «подаренную» квартиру сразу после развода, заплатит 13 % с разницы между ценой продажи и налоговым вычетом (1 млн рублей) или расходами на покупку/дарение․
- Молодая семья, получившая квартиру от родителей одного из супругов, но оформившая объект на одного человека, при продаже до 3-летнего срока тоже уплатит налог․
- Семья с новорождённым, которую решила «улучшить жилищные условия» и продать подаренную квартиру, попадает под те же 3-5 лет владения․
Как рассчитать налог по дарственной: пошаговый алгоритм
Шаг 1․ Определите, кто даритель
Если даритель — родитель, то налога при получении нет․ Переходите к Шагу 3․
Шаг 2․ Рассчитайте НДФЛ при получении (если даритель «не близкий»)
Налоговая база = кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 01․01․года дарения․
Пример: кадастровая стоимость 8 500 000 руб․ × 13 % = 1 105 000 руб․ к уплате в год дарения․
Шаг 3․ Определите, когда вы решите продать
- Если с момента регистрации права прошло ≥ 3 года (при дарении от близкого родственника) или ≥ 5 лет (при «неблизком» дарителе), налог не платится․
- Если меньше — смотрите Шаг 4․
Шаг 4․ Рассчитайте налог при продаже
Формула: (Цена продажи или 70 % кадастровой стоимости — 1 000 000 руб․, расходы на покупку/дарение) × 13 %․
Пример: квартира продана за 9 200 000 руб․, кадастровая 8 500 000 руб․, расходов нет․
Налог = (9 200 000 — 1 000 000) × 13 % = 1 066 000 руб․
Как уменьшить или избежать налога
- Доказать расходы․ Если вы получили квартиру в дар, но потом вложились в ремонт (чеки, договоры), можно включить эти суммы в «расходы»․
- Раздел имущества при разводе․ Если квартира была подарена супругу, но при разводе оформлена долевая собственность, каждый супруг может продать свою долю после 3 лет с момента дарения родителем․
- Использовать налоговый вычет при покупке новой квартиры․ Налог с продажи можно «зачесть» вычетом при покупке до 2 000 000 руб․ (260 000 руб․ к возврату)․
Пошаговая инструкция по уплате налога
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать 3-НДФЛ․
- Оплатить налог до 15 июля того же года․
- При необходимости заявить право на вычеты (подать заявление и документы)․
Частые ошибки
- Упустить срок владения․ Некоторые путают 3 и 5 лет, особенно после перехода права в наследство/дарение․
- Не учесть кадастровую стоимость․ Если цена продажи ниже 70 % кадастровой, налоговая всё равно возьмёт 70 % кадастровой․
- Не подать декларацию․ Даже при нулевом налоге нужно отчитаться, иначе штраф до 30 % от суммы налога․
Квартира по дарственной, это не только новые квадратные метры, но и обязанность разобраться в налогах․ Если дар от близкого родственника, при самом дарении ничего платить не нужно․ Но при продаже до минимального срока владения придётся заплатить НДФЛ, особенно если квартира была подарена «стороннему» человеку или если семья решает продать жильё сразу после развода или рождения ребёнка․ Планируйте сроки владения, сохраняйте документы и консультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы избежать неожиданных платежей․