Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․
Краткий вывод
На 2025 год реализация земельных участков не является объектом обложения НДС․ Это прямо следует из п․ 2 ст․ 146 НК РФ и разъяснений Минфина и ФНС․ Следовательно‚ при купле-продаже земли:
- НДС не начисляется;
- счет-фактура не выставляется;
- в КБК для уплаты налога ничего не платится․
Нормативное обоснование
| Источник | Суть разъяснения |
|---|---|
| ст․ 146 НК РФ | Перечень объектов НДС не включает «земельные участки»․ |
| Письмо Минфина № 03-07-11/100631 от 2024-12-02 | Подтверждает: операции с землёй не признаются реализацией для НДС; |
| КонсультантПлюс‚ готовое решение «НДС по операциям с земельными участками» (январь 2025) | «При продаже земли не начисляйте НДС и не составляйте счет-фактуру»․ |
Отдельные ситуации
Земля с постройками
- Если продаётся только земля — НДС не облагается․
- Если продаётся земля + здание‚ то:
- жилые дома/квартиры освобождены от НДС (п․ 22 ст․ 149 НК РФ);
- нежилые объекты облагаются НДС по ставке 20 % (с 2026 г․ 22 %)․
УСН и НДС
Компания на упрощёнке продаёт землю․ В договоре прописано «включая НДС»․ Что делать?
- УСН не является плательщиком НДС (ст․ 346․11 НК РФ)․
- В договоре достаточно указать: «Цена без НДС‚ ввиду освобождения операции от НДС»․
Переходный период 2026 г․ (20 → 22 %)
С ставка НДС по недвижимости (кроме освобождённых объектов) вырастет до 22 %․ Но поскольку земля НДС всё равно не облагается‚ переходный алгоритм на землю не распространяется․
Как оформить сделку без НДС
- В договоре купли-продажи указать:
«Предмет настоящего договора – земельный участок с кадастровым номером …‚ который‚ согласно ст․ 146 НК РФ‚ не является объектом обложения НДС․ НДС не начисляется и не уплачивается»․ - В счёте на оплату графу «НДС» оставить пустой или указать «без НДС»․
- В книге покупок/продаж никаких записей по НДС не делать․
Какие налоги всё-таки платить
| Субъект | Налог | Условия |
|---|---|---|
| Физлицо-резидент | НДФЛ 13 % | Если владел менее минимального срока (3/5 лет)․ Применяется вычет 1 млн руб․ или расходы на приобретение․ |
| Юрлицо на ОСНО | Налог на прибыль 20 % | Доход от продажи учитывается в составе внереализационных доходов․ |
| Юрлицо на УСН «Доходы» | 6 % | Включается в базу УСН․ |
| Юрлицо на УСН «Доходы-Расходы» | 15 % | Доход – выручка‚ расход – цена приобретения (если документально подтверждена)․ |
Частые ошибки
- Ошибка: выставлять счет-фактуру «для информации»․
Почему неверно: это создаёт у покупателя «входной» НДС‚ который нельзя принять к вычету․ - Ошибка: указывать ставку 20 % (или 22 %) «на всякий случай»․
Почему неверно: налоговая может оштрафовать за необоснованное начисление налога․
Пошаговый алгоритм для продавца
- Проверить кадастровую выписку: убедитесь‚ что объект в категории «земельные участки»․
- Составить договор: указать‚ что операция не облагается НДС․
- Сформировать счёт: без строки НДС․
- Отразить в учёте:
- юрлица – на счёте 91 «Прочие доходы и расходы»;
- ИП – в книге учета доходов и расходов (КУДиР)․
- Отчётность: декларацию по НДС не подавать‚ если земля была единственным объектом сделки․
На 2025-2026 годы земельные участки находятся вне поля зрения НДС․ При соблюдении простых формальных требований (указание в договоре‚ отсутствие счета-фактуры) продавец не станет «по ошибке» НДС-плательщиком‚ а покупатель избежит невозможности получить вычет․ Все остальные налоги (НДФЛ‚ налог на прибыль‚ УСН) рассчитываются по общим правилам․
Материал подготовлен на основе актуальных разъяснений ФНС‚ Минфина и КонсультантПлюс (январь-апрель 2026 г․)․