• какие риски несут участники при расчётах наличными;
• какие альтернативы уже существуют;
• пошаговый алгоритм, если вы всё же решили действовать «вживую» с пачкой купюр.

Почему наличные остаются популярными

По статистике риэлторских агентств, до 30 % сделок на вторичном рынке всё ещё закрываются наличными. Причины простые:

1. Скорость. Деньги можно передать в день подписания договора без ожидания банковского перевода.
2. Анонимность. Стороны часто не хотят «светить» доходы.
3. Налоговая оптимизация. Часть продавцов указывает заниженную цену в ЕГРН, чтобы снизить НДФЛ.

Основные риски для покупателя и продавца

Как минимизировать риски при наличных расчётах

3.1 Проверка продавца и объекта

Самое главное помнить: перед тем как передавать деньги, убедитесь, что:

• В паспорте, ЕГРН, договоре купли-продажи или свидетельстве о наследстве указаны одни и те же данные собственника.
• Отсутствуют зарегистрированные дети-собственники и несовершеннолетние доли, которые требуют согласия органа опеки.
• Если продавец в браке — получено нотариальное согласие супруга/супруги в письменной форме.

3.2 Предварительный договор и задаток

Составьте предварительный договор купли-продажи с чётким указанием:

• полной цены;
• даты и места передачи денег;
• ответственности сторон за неисполнение.

Задаток (10 000–100 000 руб.) фиксируется распиской и лучше передаётся при свидетелях или у нотариуса.

3.3 Передача наличных «под замком»

Используйте банковскую ячейку:

1. Покупатель кладёт деньги в ячейку на своё имя.
2. Ключ и условия доступа передаёт продавцу только после получения выписки из ЕГРН о переходе права.
3. Сейфовая ячейка защищена от взысканий и краж лучше «пакета с деньгами».

Альтернативные схемы расчётов

4.1 Безналичный расчёт через нотариуса

Нотариус:

• проверяет право собственности;
• блокирует средства на депозитном счёте нотариуса;
• переводит деньги продавцу только после регистрации перехода права.

Минусы: стороны должны указать полную стоимость в договоре, что не всегда выгодно продавцу из-за НДФЛ (если владение < 3 лет).

4.2 Аккредитив

Банк открывает аккредитив: деньги «замораживаются» до предоставления документов о регистрации права покупателя. Рискует только покупатель, если регистрация затянется.

Пошаговый чек-лист для покупателя при наличных

1. Шаг 1. Запросить ЕГРН и выписку об отсутствии обременений.
2. Шаг 2. Проверить паспорт продавца и документы БТИ (совпадение площадей).
3. Шаг 3. Получить нотариальное согласие супруга/наследников при необходимости.
4. Шаг 4. Составить предварительный договор и передать задаток.
5. Шаг 5. Забронировать ячейку в банке, где оба присутствуют при внесении денег.
6. Шаг 6; В день сделки:
   • пересчитать деньги в кассе банка с опечатыванием пачек;
   • немедленно подать заявление в Росреестр на регистрацию перехода права.
7. Шаг 7. Получить выписку ЕГРН о новом собственнике, после чего передать продавцу ключ от ячейки.

Что готовит законодатель в 2026 году

В Госдуме уже обсуждается полный переход на безналичные расчёты при сделках с недвижимостью. Если законопроект примут:

• наличные свыше 100 000 руб. будут запрещены;
• все расчёты пройдут через эскроу-счета или нотариальные депозиты;
• добросовестный покупатель получит госгарантии возврата средств при утрате объекта.

Краткий вывод

Пока закон не запретил наличные, они остаются рабочим, но рискованным инструментом. Минимизировать угрозы помогают:

• юридическая проверка объекта и продавца;
• оформление предварительных договоров;
• использование банковской ячейки или нотариального депозита.

При возможности отдайте предпочтение безналичному расчёту: он защитит ваши деньги от рейдеров, арестов и фальшивых купюр.

Автор — практикующий юрист по недвижимости, сопроводивший более 1000 сделок купли-продажи жилой недвижимости.