Актуально на 19 апреля 2026 г․
Когда нужно платить НДФЛ после продажи квартиры
При продаже недвижимости физическое лицо получает доход, с которого обязано уплатить НДФЛ 13 % (30 % для нерезидентов)․ Однако закон предусматривает несколько исключений, позволяющых полностью или частично освободиться от налога․
Минимальный срок владения
- 3 года – если квартира получена:
- в дар от близкого родственника;
- в наследство;
- по договору ренты;
- в рамках приватизации․
- 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена на рынке)․
До 2026 года срок считался с даты регистрации права собственности․ С 2024 года зафиксировано разъяснение ФНС: «непрерывным считается владение квартирой, которое не прерывалось ни на день»․ Поэтому если квартиру продали, а потом выкупили обратно, срок владения «обнуляется»․
Как рассчитать налогооблагаемую базу
Налог платится не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и документальными расходами на покупку + вычетом 1 000 000 ₽․ Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки – 1 000 000 ₽) × 13 %
- Если в договоре указать цену ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговый орган сам доначислит НДФЛ из расчёта 0․7 × кадастр․
- Продавец вправе выбрать один из двух вариантов вычета:
- вычет 1 000 000 ₽;
- вычет по фактическим расходам (документы обязательны)․
Новые льготы 2026 года
Регионы получили право увеличивать лимит дохода, при котором семьи могут не платить НДФЛ при продаже жилья․ Ключевые изменения:
- семьи с детьми-инвалидами любого возраста полностью освобождаются от налога;
- семьи, где второй ребёнок родился не позднее 30 дней до продажи, тоже получают нулевую ставку;
- для расчёта используется региональный коэффициент, установленный законом субъекта РФ (в Москве он равен 1, в некоторых регионах – до 2,5)․
Пример: семья продаёт квартиру за 9 000 000 ₽․ Если региональный коэффициент 1,5, лимит составит 6 000 000 × 1,5 = 9 000 000 ₽․ Налог = 0 ₽․
Оптимизация: как законно минимизировать налог
| Способ | Условия | Риски |
|---|---|---|
| Ждать 3/5 лет | Минимальный срок владения не истёк | Нет |
| Вычет по расходам | Есть ДКП, чеки, выписки из ЕГРН | Налоговая может запросить дополнительные документы |
| Семейный вычет | Рождение второго ребёнка или наличие ребёнка-инвалида | Срок подачи заявления – до 30 апреля следующего года |
Важно: попытка занизить цену в договоре приведёт к уголовной ответственности по ст․ 198 УК РФ․ Суды по «серым» схемам затягиваются на 2–4 года․
Пошаговый алгоритм для продавца
- Определите срок владения – проверьте дату регистрации в ЕГРН․
- Рассчитайте базу: цена продажи – цена покупки – вычет․
- Проверьте льготы: региональный коэффициент, семейный статус․
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
- Оплатите налог до 15 июля․
- НДФЛ не платится, если вы владели квартирой 3–5 лет․
- Можно воспользоваться вычетом 1 млн ₽ или по расходам․
- Семьи с детьми-инвалидами и при рождении второго ребёнка освобождаются от налога по региональному лимиту․
- Любые махинации с ценой чреваты уголовной ответственностью․
Консультация налогового юриста поможет выбрать оптимальную схему и избежать штрафов․