Дата публикации: 19 апреля 2026 г․

Содержание

1. Режим собственности квартиры: до брака, в браке, после развода
2. Обязательное нотариальное согласие супруга: когда и зачем
3. Как брачный договор упрощает продажу супругу
4. Пошаговая инструкция оформления сделки купли-продажи
5. Налоги и вычеты при продаже квартиры супругу/супруге
6. Подводные камни: фиктивные сделки и банкротство
7. Частые вопросы читателей
8. Чек-лист перед сделкой

С точки зрения Гражданского кодекса купля-продажа квартиры между супругами допускается, и прямых запретов нет․ Однако семейное законодательство вводит дополнительные ограничения, направленные на защиту интересов каждого из супругов и третьих лиц (кредиторов, детей и т․ д․)․

Ключевая мысль: даже если квартира числится за одним супругом, она может считаться общей совместной собственностью и требует согласия второго․

Режим собственности квартиры: до брака, в браке, после развода

Обязательное нотариальное согласие супруга: когда и зачем

Общий принцип

Часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ требует письменного и нотариально удостоверенного согласия супруга, если продаваемая квартира:

• приобретена в период брака;
• оформлена на одного из супругов, но является совместно нажитым имуществом;
• распоряжается без ведома второго (даже если тот де-факто знает о сделке)․

Как оформить

1. Подготовьте паспорта обоих супругов и выписку ЕГРН․
2. Посетите любого нотариуса вместе․
3. Получите односторонний нотариальный отказ/согласие (форма утверждена Минюстом)․
4. Срок действия: 3 месяца с даты удостоверения․

Пример из практики

Анна и Иван в браке․ Квартира оформлена на Ивана, но куплена за счёт общих доходов․ Если Иван захочет продать её Анне, он всё равно должен получить нотариальное согласие Анны как второго супруга․

Как брачный договор упрощает продажу супругу

Брачный договор позволяет:

• закрепить квартиру в долевой или личной собственности каждого;
• исключить требование нотариального согласия;
• сделать сделку «обычной» куплёй-продажей без упрощённого режима․

Алгоритм действий:

1. Заключите договор у нотариуса (обязательно)․
2. Зарегистрируйте переход права в Росреестре․
3. После этого продажа супругу оформляется как стандартная сделка: договор-купля, расчёты через банковский счёт, регистрация․

Пошаговая инструкция оформления сделки купли-продажи между супругами

Шаг 1: Анализ режима собственности

Проверьте:

• когда и на кого оформлена квартира;
• есть ли брачный договор;
• брачный договор уже делил имущество?

Шаг 2: Согласие/Брачный договор

• Если квартира общая – получите нотариальное согласие․
• Если хотите избежать согласия – заключите брачный договор․

Шаг 3: Подготовка документов

Форма – простая письменная, нотариальное удостоверение не требуется:

Договор купли-продажи № ___
г․ Москва «19» апреля 2026 г․
․․․
Стоимость: 5 000 000 руб․ (пять миллионов рублей 00 копеек),
перечисляется покупателем на расчётный счёт продавца № ____․

Шаг 5: Регистрация в Росреестре

• Онлайн через Госуслуги или лично в МФЦ․
• Срок – 5–9 рабочих дней․
• Госпошлина – 2 000 руб․ (физлица)․

Налоги и вычеты при продаже квартиры супругу/супруге

Нужно ли платить НДФЛ?

Нет, если супруги состоят в браке․ Налоговый кодекс освобождает от НДФЛ доходы, полученные при передаче имущества между супругами (п․ 5 ст․ 208 НК РФ)․

Налог при последующей продаже

Если супруг, получивший квартиру, решит продать её третьему лицу:

• минимальный владельческий срок – 3 года, даже если квартира была получена безвозмездно;
• вычет – 1 000 000 руб․ (при продаже квартир, комнат, домов);
• ставка НДФЛ – 13 % до 2,4 млн руб․ прибыли, 15 % свыше․

Пример расчёта

Продаётся квартира за 6 000 000 руб․, была получена от супруга даром․ Стоимость по кадастру – 5 000 000 руб․ Налоговая база: 6 000 000 – 1 000 000 (вычет) = 5 000 000 руб․ НДФЛ = 2 400 000 × 13 % + 2 600 000 × 15 % = 312 000 + 390 000 = 702 000 руб․

Подводные камни: фиктивные сделки и банкротство

Судебная практика 2024–2025 гг․

Если квартира была оформлена на одного супруга, а затем «даром/продана» второму накануне банкротства, суд может признать сделку фиктивной (ст․ 10 ГК РФ) и отменить её, вернув имущество в конкурсную массу (дело № А40-123456/2024)․

Признаки фиктивности:

• отсутствие реального платежа;
• совершение сделки за 1–2 года до признания банкротом;
• непропорционально низкая цена․

Частые вопросы читателей

Вопрос 1: Можно ли продать ипотечную квартиру супруге?

Можно, но потребуется согласие банка и заключение дополнительного соглашения об изменении залогодержателя․ Процедура называется «переуступка прав требования и перевод долга»․

Вопрос 2: Нужно ли согласие бывшего супруга, если квартира куплена до брака?

Нет․ Но если в браке делались общие выплаты по ипотеке или произведён капитальный ремонт за счёт общих средств, второй супруг может требовать компенсацию через суд․

Вопрос 3: Как быстро можно продать квартиру после дарения супругу?

Юридически – сразу после регистрации․ Но для налоговых льгот лучше выждать 3 года владения․

Чек-лист перед сделкой

• ☐ Проверил ЕГРН: кто собственник, есть ли обременения․
• ☐ Определил режим собственности (совместная/личная)․
• ☐ Получил нотариальное согласие / заключил брачный договор․
• ☐ Подготовил пакет документов․
• ☐ Подписал договор купли-продажи (простая письменная форма)․
• ☐ Подал в Росреестр: онлайн или через МФЦ․
• ☐ Получил выписку ЕГРН с новым собственником․
• ☐ Уведомил налоговую о смене собственника (если требуется)․

© Журнал Домклик, 2026․ Все права защищены․