Решение ФАС Московского округа № А41-26567/12 от подтвердило: пока участок находится в аренде, исключительное право на его приватизацию принадлежит текущему арендатору. Это значит, что покупатель здания или сооружения не может «обойти» арендатора и сразу оформить участок в собственность. Ниже ‒ подробный алгоритм действий, чтобы купить такой земельный участок и не нарваться на юридические подводные камни.

Почему участок «в аренде» требует особого подхода

• Ограниченный круг претендентов. Пока аренда действует, право выкупа имеет только арендатор.
• «Привязка» к объектам капитального строительства. Продавец может владеть зданием, но не участком. Тогда новый собственник здания рискует остаться без земли под ним.
• Разные налоги и отчетность. До момента перехода права собственности начисляется земельный налог, который оплачивает арендатор. После выкупа – уже собственник.

Стратегия покупателя: пошаговая схема

Шаг 1. Проверка прав арендатора

Запросите у продавца (арендатора) следующие документы:

1. Договор аренды с приложениями и всеми дополнительными соглашениями.
2. Кадастровый паспорт участка (выписка ЕГРН).
3. Справка об отсутствии задолженности по арендной плате и налогам.
4. Разрешение на приватизацию, если оно уже получено (письмо из администрации).

Шаг 2. Решение о выкупе: 3 возможных варианта

• Вариант А. Арендатор сам выкупает участок, затем продаёт вам уже оформленную «землю + здание». Выгода: минимум рисков. Минус: продавец может завысить цену.
• Вариант Б. Совместная приватизация. Арендатор подает заявление о приватизации, а вы сразу заключаете договор купли-продажи будущего права собственности. Деньги можно разместить на эскроу-счете.
• Вариант В. Новый договор аренды. Если арендатор отказывается от выкупа, вы заключаете с собственником (муниципалитетом/регионом) новый договор аренды на оставшийся срок, а затем уже выкупаете землю.

Шаг 3. Согласование с органами власти

В Москве это Департамент городского имущества (ДГИ), в области – комитет имущественных отношений или администрация муниципалитета. Подаём:

• Заявление о приватизации (форма № Р21001/ПР).
• Кадастровый паспорт и схема расположения.
• Разрешение на строительство/эксплуатацию объекта (если есть).
• Квитанцию об оплате госпошлины (≈ 2 000 ₽).

Шаг 4. Оплата и переход права

После одобрения:

1. Заключаем договор купли-продажи в простой письменной форме и заверяем у нотариуса (обязательно, если объект ≥ 50 млн ₽).
2. Регистрируем право в Росреестре через МФЦ или электронную подпись (ЭЦП).
3. В течение 5 дней вносим изменения в ЕГРН.

Налоги и отчетность после покупки

Подводные камни и как их обойти

• «Серый» выкуп. Некоторые посредники предлагают «договориться» с администрацией без официальной процедуры. Риск: землю могут изъять через суд.
• Аренда «вечного пользования». Проверьте дату окончания договора: если он заканчивается в ближайший год, приватизация может быть отложена.
• Обременения. Выписка ЕГРН покажет залог, арест или сервитут. Покупайте только «чистый» участок.

Чек-лист покупателя за 1 минуту

1. Убедитесь, что арендатор действительно имеет право на приватизацию.
2. Получите выписку ЕГРН и проверьте обременения.
3. Согласуйте с продавцом, кто и в какой последовательности будет выкупать землю.
4. Подготовьте пакет документов и подайте заявление в ДГИ/муниципалитет.
5. Нотариально удостоверьте договор и зарегистрируйте право в Росреестре.
6. Не забудьте встать на учёт в ИФНС и начать платить земельный налог.

Покупка земельного участка, находящегося в аренде, ‒ это не только вопрос финансов, но и точного соблюдения процедур. Воспользуйтесь своим «исключительным правом» арендатора, профессиональной юридической поддержкой и официальными каналами. Тогда ваш коттедж или коммерческая недвижимость обязательно окажется надежно стоящей на своей земле.

Дата актуализации: 20 апреля 2026 г. 04:58