Актуально на 19 апреля 2026 г.
Почему тема важна
Покупка коммерческой недвижимости (офисов, складов, апартаментов) на юридическое лицо с НДС может вернуть до 20 % от стоимости объекта в виде налогового вычета. Ниже разберём, при каких условиях это возможно и как избежать ошибок, которые уже обошлись другим компаниям миллионами рублей.
Какие объекты подходят
- Нежилые помещения: офисы, склады, торговые площади.
- Апартаменты – если они используются в предпринимательской деятельности (аренда, размещение сотрудников в командировке и т.д.).
- Объекты, достроенные после – НДС облагается по стандартной ставке 20 %.
Условия для возврата НДС
- Юрлицо применяет общую систему налогообложения (ОСН).
- Объект куплен у застройщика или продавца-резидента РФ, выписавшего корректный счёт-фактуру.
- Недвижимость фактически используется в облагаемых НДС операциях. Недостаточно просто числить её на балансе.
- Объект сдан в эксплуатацию и есть акт приёмки от застройщика.
Расчёт суммы, которую можно вернуть
Формула от ФНС:
(Цена продажи 1 м² − Себестоимость 1 м²) × Площадь × 20 % = Максимально возможный к возврату НДС
Пример:
- Купили 100 м² по 400 000 ₽/м² = 40 000 000 ₽.
- Себестоимость застройщика 300 000 ₽/м².
- Разница 100 000 ₽/м² × 100 м² = 10 000 000 ₽.
- 10 000 000 ₽ × 20 % = 2 000 000 ₽ – сумма, которую можно заявить к вычету.
Документы для вычета
- Договор купли-продажи.
- Счёт-фактура от продавца (обязательно заполнен по форме 1-Т).
- Акт приёма-передачи (форма № ОС-1, ОС-1а или ОС-1б).
- Оплаченные платёжные поручения.
- Кадастровый паспорт и ЕГРН-выписка.
Когда заявлять вычет
- После постановки объекта на учёт в качестве основного средства.
- В течение 3 лет после регистрации права собственности.
- В декларации по НДС за квартал, когда получены все документы и объект начал использоваться.
Ошибки, которые приводят к отказу в вычете
| Ошибка | Разъяснение ФНС/судов |
|---|---|
| Покупка через цепочку «физлицо → ООО → ваша компания» | |
| Недвижимость куплена, но не используется | Вычет разрешён только при фактическом применении в облагаемых операциях. |
| Отсутствие счёта-фактуры или ошибки в нём | Документ считается недействительным, вычет не принимается. |
Пошаговый алгоритм покупки
- Проверка объекта: убедиться, что кадастровая стоимость известна, есть разрешение на ввод.
- Договор и оплата: внести аванс или 100 % суммы, получить счёт-фактуру.
- Регистрация права: подать заявление в Росреестр, получить ЕГРН-выписку.
- Принятие к учёту: оформить акт ОС-1, внести объект в 1С как основное средство.
- Учёт НДС: отразить вычет в книге покупок и в декларации по НДС.
Чек-лист перед сделкой
- ✔ Проверены документы застройщика (разрешения, проектная декларация).
- ✔ Подтверждена облагаемость НДС (нет льготы «0 %»).
- ✔ Юрлицо на ОСН и не в группе «зависимых лиц» с продавцом.
- ✔ Есть план использования объекта в коммерческой деятельности.
Что изменится в 2026
С все застройщики обязаны выставлять счёта-фактуры в электронном формате через оператора электронного документооборота (ЭДО). Формат подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Бумажные счета будут считаться недействительными.
Покупка недвижимости на юрлицо с НДС в 2026 году – это мощный инструмент оптимизации налогов. Главное – соблюдать формальности и использовать объект по назначению. В противном случае налоговая быстро «отменит» вычет и доначислит НДС вместе с пенями.
Если нужна помощь в подборе объекта или проверке документов – обращайтесь к налоговому консультанту до подписания договора купли-продажи.