Вы приобрели квартиру в ипотеку или за наличные, вложили деньги в качественный ремонт, мебель и технику, а затем продали объект выгоднее — и вот перед вами встает вопрос: какой налог придётся заплатить и можно ли его снизить? Ниже — самый актуальный гид по НДФЛ-2026 для продавцов жилья.

Когда НДФЛ платить не нужно

• Минимальный срок владения 5 лет. Если квартира была в вашей собственности более 5 лет, налог не взимается независимо от суммы прибыли.
• Единственное жильё. Срок сокращён до 3 лет, если продавец не владеет другими квартирами/домами на момент продажи.
• Семейные льготы 2026. Освобождение от НДФЛ распространяется на семьи, в которых:
  • есть ребёнок-инвалид любого возраста;
  • второй ребёнок родился не позднее 30 июня 2026 года.

Когда нужно платить 13 % (или 15 % для сверхдоходов)

Если льготные сроки не соблюдены, налог рассчитывается по формуле:

НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки – Документированные расходы на ремонт) × 13 %

Какие расходы можно отнести к «документированным»

• договоры с бригадами ремонтников, дизайнерами;
• акты приёма-передачи, чеки на стройматериалы;
• документы на подключение инженерии, согласование перепланировки.

Важно: расходы должны быть оплачены безналично или подтверждены кассовыми чеками, иначе ИФНС откажет в вычете.

Пример расчёта с вычетом на ремонт

Данные:

• Купили квартиру за 4 500 000 ₽;
• Ремонт и мебель – 1 200 000 ₽ (все чеки сохранены);
• Продали через 2 года за 6 400 000 ₽.

Налоговая база: 6 400 000 – 4 500 000 – 1 200 000 = 700 000 ₽
НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽

Альтернативный способ — имущественный вычет 1 000 000 ₽

Если документы на ремонт оформлены небрежно, можно воспользоваться фиксированным вычетом 1 000 000 ₽:

Налоговая база: 6 400 000 – 1 000 000 = 5 400 000 ₽
НДФЛ: 5 400 000 × 13 % = 702 000 ₽

Как и когда подать декларацию

1. До 30 апреля 2027 подайте 3-НДФЛ за 2026 год в электронном виде через ЛК-ФЛ или Госуслуги.
2. Уплатите налог до 15 июля 2027.
3. Приложите:
   • ДКП покупки и продажи;
   • Акты, чеки, договоры на ремонт;
   • Справку о факте единственного жилья (если претендуете на 3-летний срок).

Что изменится в 2026 году: пять главных трендов

• НДС 20 % → 22 %: рост ставки коснётся стройматериалов и услуг подрядчиков, но не влияет на НДФЛ при продаже.
• Новая справка Росреестра: форма ЕГРН-ВВОД-2026 будет содержать QR-код для быстрой проверки льготного срока владения.
• Электронный чек ФДО-2: теперь чеки на ремонт автоматически поступают в ФНС из кассы или маркетплейса.
• Кадастровая доходность: если продажная цена ниже 70 % кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают от кадастра.
• Расширение льготных категорий: планируется освобождение от НДФЛ для семей с тремя и более детьми, независимо от срока владения.

Краткий чек-лист продавца

Продавая квартиру раньше 5 лет, вы всегда можете законно снизить налог: либо вычетом на фактические затраты (ремонт, покупка), либо фиксированным вычетом 1 000 000 ₽; Сохраняйте все чеки, заключайте договоры в письменной форме и своевременно подавайте декларацию, так вы избежите штрафов и переплатите минимум законных налогов.