Выиграли квартиру на публичных торгах после выселения прежнего собственника и обнаружили, что в ней по-прежнему живут люди? Ситуация сложная, но вполне управляемая. Ниже — пошаговая инструкция, как действовать в рамках закона, избежать конфликтов и быстрее вселиться в свою недвижимость.
Проверьте, кто именно проживает в квартире
- Члены его семьи — выселяются вместе с бывшим собственником, если они числились в решении суда.
- Незаконные жильцы — съёмщики без договора, родственники без регистрации и прочие — отдельная категория, требующая доказательств.
Убедитесь, что вы полноправный собственник
Перед любыми действиями закажите свежую выписку из ЕГРН (электронная подпись через Госуслуги занимает 15 минут). Убедитесь:
- Запись о праве собственности — на Вас.
- Обременений и залогов нет (кроме ипотеки, если вы её оформили).
Предложите жильцам добровольно освободить квартиру
Иногда достаточно:
- Показать выписку из ЕГРН.
- Предложить разумный срок (7–14 дней) и помощь с переездом (например, грузчики).
- Составить акт осмотра с двумя понятыми о факте проживания на момент обращения.
Если жильцы отказываются, переходите к юридическим мерам.
Подаём заявление в полицию
Формулируем как самоуправство (ст. 330 УК РФ) или незаконное проникновение в жилище (ст. 139 УК РФ).
Необходимые документы:
- Договор купли-продажи с торгов.
- Выписка из ЕГРН.
- Фото/видео фактов проживания.
Полицейские обязаны составить протокол и выдать предписание о выселении в течение 3 суток.
Судебное выселение через мирового судью
Если полиция не помогает, подаём исковое заявление:
- Ответчиком указываем фактически проживающих лиц.
- Требование: признать их нарушением права собственности и обязать освободить жильё.
- Суд обычно рассматривает дело в течение 1 месяца.
Важно: судебный акт о выселении передаётся приставам, которые дадут жильцам 7 дней на добровольный выезд, после чего применяют силу.
Расходы на исполнение решения
По закону все расходы по выселению (работа приставов, вызов такси для вывоза вещей) оплачиваются из денег, полученных с торгов. Если суммы не хватит, приставы выставят счёт новому собственнику, но впоследствии его можно взыскать с бывших жильцов как убытки.
Что делать, если жильцы оставляют вещи?
Алгоритм:
- Составить акт описи имущества с приставами.
- Разместить вещи на платной краткосрочной ответственном хранении (до 6 месяцев).
- Уведомить бывших жильцов письмом с уведомлением о вручении.
- Если имущество не заберут, продать на аукционе и зачесть деньги в счёт долга по расходам.
Частые ошибки новых собственников
- Самовольная смена замков — может расцениваться как самоуправство.
- Отключение коммунальных услуг — нарушение правил ЖКХ.
- Физическое выдворение — уголовная ответственность по ст. 116 УК РФ.
Чек-лист: 10 шагов к свободной квартире
- Получить выписку из ЕГРН.
- Сфотографировать всех проживающих.
- Отправить претензию с требованием освободить жильё.
- Составить акт осмотра.
- Обратиться в полицию.
- Подать иск в мировой суд.
- Получить исполнительный лист и отнести приставам.
- Установить новые замки после акта выселения.
- Сдать показания счётчиков и заключить договор с управляющей компанией.
- Застраховать имущество от возможных вредных действий бывших жильцов.
Когда пригласить юриста
Обратитесь к специалисту, если:
- В квартире прописаны несовершеннолетние.
- Жильцы заявляют о подложности торгов.
- Имеются признаки подлога документов со стороны бывшего собственника.