Покупка квартиры, в которой уже проживают арендаторы, – ситуация, с которой сталкивается многие новоиспечённые собственники. Закон допускает выселение «нежелательных» жильцов, но процесс строго регламентирован Гражданским и Жилищным кодексами РФ. В этой статье мы подробно разберём:

• какие правовые основания для выселения существуют;
• какой порядок следует соблюдать, чтобы не нарушить закон;
• какие категории жильцов нельзя выселить даже после продажи;
• какие документы нужны и где их подавать;
• какие риски и альтернативы есть у собственника.

Основные правовые нормы, регулирующие выселение

Главные статьи, которые стоит знать собственнику:

1. Гражданский кодекс РФ, ст. 687 – регламентирует досрочное расторжение договора найма и порядок выселения арендатора;
2. Гражданский кодекс РФ, ст. 450.1, ст. 610 – определяют основания для одностороннего прекращения договора найма (неуплата арендной платы, нарушение условий и т.д.);
3. Жилищный кодекс РФ, ст. 35 – выселение гражданина, право пользования которым прекращено, либо который нарушает правила пользования жилым помещением;
4. Жилищный кодекс РФ, ст. 91 – выселение нанимателя и (или) членов его семьи без предоставления другого жилого помещения;
5. ГК РФ, ст. 556 – переход права собственности в день регистрации в Росреестре.

Когда собственник имеет право потребовать выселения?

Согласно ст. 687 ГК РФ, собственник (или новый владелец) может обратиться в суд за выселением в четырёх случаях:

1. Нарушение арендатором условий договора (неуплата арендной платы более 2‑х месяцев, использование помещения не по назначению, нарушение правил дома);
2. Истечение срока договора без продления и отказ арендатора покинуть помещение;
3. Наличие у собственника других законных оснований (например, необходимость использования квартиры под собственные нужды, продажа квартиры, государственное изъятие);
4. Судебное решение о выселении в связи с нарушением прав других жильцов или требований органов власти.

Кратко о «вечных жильцах»

Судебная практика (постановления Верховного Суда РФ, решения судов разных регионов) выделила шесть категорий жильцов, которых нельзя выселить без особых условий:

• Пенсионеры, получающие пенсию по возрасту, и инвалиды, имеющие право на постоянное проживание;
• Семьи с несовершеннолетними детьми (до 18 лет) или с детьми-инвалидами;
• Лица, указанные в завещании собственника с правом пожизненного проживания (так называемые «отказополучатели»);
• Лица, находящиеся в статусе «бессрочного пользования жильем» (например, получившие право по закону о социальной защите);
• Лица, зарегистрированные в квартире более 5 лет, если они являются единственными наследниками умершего собственника;
• Граждане, находящиеся в принудительном или добровольном принудительном медицинском наблюдении (санаторные пациенты).

Для этих категорий выселение возможно лишь при наличии специального судебного решения и, как правило, только после предоставления альтернативного жилья;

Пошаговый алгоритм выселения квартирантов

Шаг 1. Проверка правового статуса арендаторов

Соберите следующие сведения:

• Копию договора найма (если он был заключён);
• Сведения о регистрации (прописка) в квартире;
• Информацию о наличии в квартире несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов;
• Судебные решения, если такие уже есть;
• Наличие завещания или иных документов, предоставляющих право «пожизненного проживания».

Шаг 2. Переговоры и досудебное урегулирование

Перед тем как идти в суд, рекомендуется:

1. Отправить письмо с требованием освободить помещение (рекомендовано заказным письмом с уведомлением о вручении). В письме укажите:
   • Дата покупки квартиры и дата регистрации права собственности;
   • Основания для выселения (неуплата аренды, нарушение условий договора и т.п.);
   • Срок, в течение которого арендатор должен съехать (обычно 30 дней, но может быть и 10‑15 дней, если речь о неуплате).
2. При желании предложить компенсацию за переезд (покрытие расходов на поиск нового жилья, транспорт).
3. Если арендатор отказывается, фиксируйте все контакты (записи телефонных разговоров, электронную переписку).

Шаг 3. Подготовка искового заявления

Если переговоры не увенчались успехом, необходимо подать иск в суд. Ключевые документы:

• Свидетельство о праве собственности (договор купли‑продажи + выписка из ЕГРН);
• Копия письма‑требования и подтверждение его получения;
• Договор найма (если он существует) и доказательства его нарушения;
• Документы, подтверждающие отсутствие у арендаторов прав, препятствующих выселению (например, отсутствие статуса «вечного жильца»);
• Квитанция об оплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 г. ставка – 2 % от стоимости иска, но не менее 2 000 ₽).

Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. В заявлении необходимо указать:

1. Сведения о заявителе (новом собственнике) и ответчике (арендаторе);
2. Основания иска (ссылка на ст. 687 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ и др.);
3. Требования: признать договор найма расторгнутым, обязать ответчика освободить помещение в установленный судом срок, возместить судебные издержки.

Шаг 4. Судебное разбирательство

Суд, как правило, проводит два заседания:

• Предварительное заседание – суд проверяет наличие всех документов, дает возможность сторонам попытаться достичь соглашения. Если соглашения нет – назначается дата судебного заседания.
• Основное заседание – рассматриваются доказательства, заслушиваются показания сторон, эксперты (если нужны). По результатам суд выносит решение о выселении.

В решении указывается конкретный срок выселения (обычно 30 дней с даты вступления решения в законную силу). Если арендатор не покинет жильё добровольно, собственник может обратиться в исполнительный орган (службу судебных приставов) для принудительного выселения.

Шаг 5. Принудительное выселение

Служба судебных приставов действует в соответствии с законом:

1. Осуществляет выезд в помещение, фиксирует присутствие жильцов;
2. Если в срок, указанный в решении суда, жильцы не съехали, приставы оформляют протокол и проводят выселение (возможен выезд с привлечением полиции при необходимости).
3. В случае наличия имущества, которое нельзя унести (например, мебель), приставы могут оформить его хранение или продажу в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Какие случаи могут осложнить выселение?

Наличие «вечных жильцов»

Если в квартире проживают лица, подпадающие под одну из перечисленных выше категорий, суд может отказать в выселении или потребовать предоставления альтернативного жилья. В этом случае собственнику придётся:

• Обратиться в органы социальной защиты за рекомендациями по переселению;
• Подготовить договор дарения или аренды с условием «пожизненного проживания» и согласовать его с новыми владельцами.

Недействительность договора найма

Если договор найма был заключён без соблюдения формы (отсутствие подписей, отсутствие указания срока, отсутствие указания арендной платы), суд может признать его недействительным. В таком случае арендатор считается «незаконным пользователем», и выселение возможно без длительного судебного процесса (постановление суда о выселении может быть вынесено в упрощённом порядке).

Состояние квартиры

Если квартира находится в аварийном состоянии, собственник обязан выполнить ремонт до выселения. В противном случае суд может отклонить иск, ссылаясь на нарушение прав арендаторов на безопасное проживание.

Практические рекомендации собственнику

1. Соберите полную информацию о статусе жильцов до покупки (запрос в МФЦ, проверка реестра недвижимости, запрос в управляющую компанию).
2. Заключите договор купли‑продажи с условием «продажа без арендаторов» – в договоре укажите обязательство продавца избавиться от арендаторов до момента передачи прав.
3. Если такой пункт не был предусмотрен, проведите переговоры сразу после регистрации права собственности – часто арендатор согласен уехать за небольшую компенсацию.
4. Не допускайте самовольного выселения (выселение без судебного решения) – это уголовно‑правовое правонарушение (ст. 158 УК РФ) и может привести к ответственности.
5. При необходимости обратитесь к юристу, специализирующемуся на жилищных спорах – правильное оформление искового заявления существенно ускоряет процесс.
6. Если арендатор отказывается платить аренду, воспользуйтесь ст. 450.1 ГК РФ – основанием для одностороннего расторжения договора без согласия арендатора.
7. Следите за сроками: после получения судебного решения у арендатора есть 30 дней (или иной срок, установленный судом) на добровольный выезд. После истечения срока подайте запрос в службу судебных приставов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли выселить арендатора сразу после покупки, не дожидаясь суда?

Нет. Согласно ст. 687 ГК РФ выселение возможно только в судебном порядке, если не достигнуто досудебное соглашение.

Что делать, если арендатор отказывается платить арендную плату, но у него есть дети‑школьники?

Наличие детей не отменяет право собственника на выселение, однако суд может учесть интересы несовершеннолетних и установить более длительный срок переезда (до 90 дней) либо предложить альтернативное жильё.

Можно ли выселить бывшего собственника, который «засел» в квартиру после продажи?

Да, если у бывшего собственника нет законных прав (завещание, право пожизненного проживания). Подача иска о выселении производится по тем же правилам, что и в случае с арендаторами.

Какие расходы несёт собственник?

• Госпошлина за иск (2 % от стоимости иска, минимум 2 000 ₽);
• Оплата услуг юриста (по договору – от 15 000 ₽ до 100 000 ₽ в зависимости от сложности);
• Судебные издержки (транспортные расходы, копии документов);
• Компенсация арендаторам (если суд вынесет решение о выплате компенсации).

Покупка квартиры с уже проживающими квартирантами – сложный юридический процесс, но при правильном подходе он полностью выполним. Ключевые моменты:

• Тщательно проверяйте правовой статус жильцов до заключения сделки;
• Старайтесь решить вопрос мирно – переговоры и небольшая компенсация часто экономят время и деньги;
• Если переговоры провалились, готовьте исковое заявление в соответствии с требованиями ст. 687 ГК РФ и ст. 35 ЖК РФ;
• Учитывайте исключения («вечные жильцы») – для них потребуется отдельный судебный порядок;
• Не прибегайте к самовольному выселению – это уголовное правонарушение.

Соблюдая законные процедуры и привлекая квалифицированных юристов, вы сможете быстро получить полное владение своей новой квартирой.

Дата написания статьи: . Информация основана на действующем законодательстве РФ и судебной практике на момент публикации.