С 1 января 2026 года в жилищное законодательство РФ не внесено никаких изменений,
которые бы освобождали бы нового собственника от долгов по капремонту, образовавшихся у предыдущего.
Долг «следует за квартирой», это прямая норма ч. 3 ст. 158 ЖК РФ и устоявшаяся судебная практика.
Если вы уже подписали договор купли-продажи и только потом узнали о задолженности,
ответственность за погашение ляжет исключительно на вас. Ниже разберёмся, как минимизировать убытки и можно ли «переложить» долг на продавца.

Правовая суть: почему долг переходит к новому собственнику

• ЖК РФ, ст. 158 ч. 3: «Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности». То есть обязанность возникает не с момента регистрации права, а с факта приобретения права собственности (даты из ЕГРН).
• ГК РФ, ст. 397: обязательства по оплате обязательных платежей «привязаны» к самому объекту недвижимости, а не к конкретному лицу.
• Пленум ВС РФ № 22 от : при продаже квартиры долги по капремонту не относятся к коммунальным услугам, поэтому не списываются после смены собственника.

Как проверить долг до покупки: чек-лист покупателя

1. Взять выписку из ЕИРЦ / ФКР.
   Справка формы № ЕИРЦ-1 или ФКР-2 содержит:
   • сумму начислений;
   • наличие просрочки;
   • пени и штрафы.
2. Запросить лицевой счёт по адресу на сайте ГИС ЖКХ.
   Ссылка: dom.gosuslugi.ru → «Капитальный ремонт» → «Проверить задолженность».
3. В договоре купли-продажи прописать:
   • точную сумму долга;
   • обязательство продавца погасить долг до подписи акта приёма-передачи;
   • право покупателя удержать часть цены квартиры до момента полного погашения.
4. Оформить нотариальное обязательство продавца о закрытии задолженности в течение 5 рабочих дней после регистрации перехода права.

Уже купили и обнаружили долг: пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Уточните реальную сумму

Обратитесь в Фонд капремонта вашего региона с заявлением по форме № ФКР-3. В течение 3 раб. дней вам выдадут:

• выписку по лицевому счёту;
• калькуляцию пени (0,1 % за каждый день просрочки, но не более 100 % суммы долга);
• реквизиты для оплаты.

Шаг 2. Проверьте срок исковой давности

3 года, общий срок по ст. 196 ГК РФ. Если последний платёж был более 3 лет назад,
можно подать в суд заявление о применении срока давности.
Однако практика показывает, что ФКР редко пропускает более 12–18 месяцев без начисления пени.

Шаг 3. Попытайтесь «переложить» долг на продавца

Даже если договор купли-продажи уже подписан, вы можете:

1. Направить претензию продавцу (образец ниже).

   Образец претензии:
   
   
«…Прошу в 10-дневный срок добровольно погасить задолженность по капремонту в размере 42 318 руб.
17 коп., сложившуюся на дату . В противном случае буду вынужден обратиться в суд
с требованием о взыскании данной суммы и понесённых убытков…»


2. Подать в суд по месту нахождения квартиры требование:
   • о взыскании суммы долга;
   • компенсации пени;
   • морального вреда (до 10 000 руб.).

   Готовый иск: isk.fkr.ru.

Шаг 4. Уменьшите налоговую базу при продаже

Если вы продаёте квартиру раньше минимального владения (5 лет), сумму уплаченного долга по капремонту можно:

• включить в «документально подтвержденные расходы» по ст. 220 НК РФ;
• уменьшить налогооблагаемую базу (НДФЛ 13 %).

Льготы и рассрочка: как снизить нагрузку

5 типичных ошибок, которые совершают покупатели

1. Недоверие «бумажным» квитанциям. Просите официальную справку, а не старые чеки.
2. Отсутствие прямого упоминания долга в договоре. Используйте фразу: «Продавец подтверждает отсутствие задолженности…».
3. Игнорирование пени. Сумма может вырасти в 1,5–2 раза за год.
4. Надежда на «автоматическое» списание. Коммуналка списывается, капремонт, нет.
5. Попытка «забить» на платежи. ФКР подаёт в суд и может обратить взыскание на квартиру → арест → ограничение сделок.

Что изменится в 2027 году? (Проект Минстроя № 124845-7)

В Госдуме уже рассматривается поправка, по которой долги по капремонту будут:

• сначала взыскиваться с бывшего собственника;
• лишь после 6 месяцев «переходить» к новому.

Однако на данный момент закон не принят, поэтому риск остаётся полностью на покупателе.

Если квартира уже куплена и есть долг:

1. Получить выписку из ФКР.
2. Подать претензию продавцу (10 дней).
3. Одновременно подать на льготу / рассрочку, чтобы не росла пеня.
4. Если продавец отказывается платить — подать в суд.
5. Сохранять все чеки: при продаже они уменьшат НДФЛ.

Если ещё не купили:

В договоре обязательно пропишите «нулевую» задолженность и удержание цены до полного погашения.

Обновлено: 20 апреля 2026 г. 02:10 (мск).
При использовании материалов ссылка на ConsultantPlus и ФКР обязательна.