При сделке с недвижимостью в России участвует несколько видов налогов и сборов․ Их обязанность платить возлагается как на покупателя, так и на продавца, в зависимости от типа налога, формы собственности и статуса участников сделки․ В статье подробно разберём, какие налоги возникают, кто их оплачивает, как рассчитываются суммы и какие изменения вступили в силу с 2026 года․

Основные налоги и сборы при сделке с квартирой

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – удерживается с продавца, если он является физическим лицом и получает прибыль от продажи․
• Налог на добавленную стоимость (НДС) – может возникнуть, если продавец является плательщиком НДС (например, юридическое лицо‑производитель недвижимости или упрощённый налогоплательщик с оборотом > 20 млн ₽)․
• Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество) – обычно уплачивается продавцом до момента передачи прав, но в некоторых регионах может быть перераспределён․
• Сбор за государственную регистрацию прав – фиксированная плата, которую обычно оплачивает покупатель․
• Нотариальные услуги – оплата услуг нотариуса (по желанию сторон, часто покупатель)․
• Сбор за выдачу выписки из ЕГРН – небольшая фиксированная сумма, обычно оплачивается покупателем․

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Ставка НДФЛ при продаже квартиры составляет 13 % (для резидентов) от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения, если:

1. Квартира находилась в собственности менее трёх лет (3‑летний срок)․
2. Продавец не использовал льготу «продажа единственной жилой площади», если он владел ею более 5 лет․

Если же квартира продавалась более трёх лет, то НДФЛ не уплачивается (льгота «срок владения более 3 лет»)․ Для нерезидентов ставка составляет 30 %․

Пример расчёта НДФЛ

Эту сумму обязан уплатить продавец в течение 30 дней после регистрации сделки․

Налог на добавленную стоимость (НДС)

С 2026 года в России произошла реформа налоговой системы, которая изменила правила уплаты НДС для упрощённых налогоплательщиков с оборотом более 20 млн ₽․ Теперь такие плательщики обязаны платить НДС по одной из двух схем:

• Пониженные ставки без вычетов – 5 % или 7 % (зависят от вида деятельности)․
• Обычная ставка с вычетами – 22 %․

Если продавец квартиры – юридическое лицо, являющееся плательщиком НДС, то к цене продажи добавляется НДС․ При этом:

• Если продавец использует пониженную ставку (5 %/7 %), покупатель платит именно её․
• Если используется обычная ставка 22 %, покупатель может потребовать вычет по входному НДС (если сам является плательщиком)․

Для большинства физических лиц, покупающих квартиру у физического лица, НДС не применяется․

Пример расчёта НДС (обычная ставка 22 %)

Покупатель оплачивает полную сумму, а продавец обязан перечислить в бюджет НДС в размере 660 000 ₽․

Регистрационные и прочие сборы

Как распределяется нагрузка между покупателем и продавцом?

1. Продавец (физическое лицо)
   • НДФЛ (если применимо)․
   • Налог на имущество до момента передачи прав (включён в расходы продавца)․
   • Если продавец – юридическое лицо‑плательщик НДС, то он уплачивает НДС․
2. Покупатель
   • Государственная плата за регистрацию прав․
   • Нотариальные услуги (по желанию)․
   • Выдача выписки из ЕГРН;
   • Если покупатель сам является плательщиком НДС, он может требовать вычет входного НДС․

Особенности 2026 года

Начиная с 2026 года, налоговая нагрузка в России увеличилась:

• НДС – 22 % (обычная ставка), 5 %/7 % – пониженные тарифы без вычетов․
• Налог на прибыль компаний – 25 % (влияет на девелоперские компании)․
• НДФЛ – в большинстве регионов остался на уровне 13 % (для резидентов), но в ряде регионов введены надбавки до 15 %․

Для сделок с жилой недвижимостью это означает, что если продавцом выступает девелопер (ООО, ИП‑плательщик НДС), то к цене добавляется НДС по ставке 22 % (если он не использует пониженную ставку)․ При этом покупатель‑физическое лицо не может «перенести» часть НДС, но получает право вычета, если сам является плательщиком НДС (например, покупает квартиру для последующей перепродажи)․

Как снизить налоговую нагрузку?

1. Продажа после трёх лет владения – избавляет от НДФЛ․
2. Продажа единственной жилой площади – при владении более 5 лет и отсутствии иных жилых помещений в собственности НДФЛ не взимается․
3. Использование пониженных ставок НДС – возможно только для упрощённых налогоплательщиков, чей вид деятельности подпадает под 5 % или 7 %․
4. Договорённость о распределении расходов – стороны могут в договоре указать, кто будет платить нотариальные услуги, оценку и др․
5. Покупка через юридическое лицо – если покупатель является плательщиком НДС, он может вернуть входной НДС, тем самым снизив чистую стоимость квартиры․

Пошаговый алгоритм сделки

1. Подготовка документов – паспорт, ИНН, справка о доходах (для банка), выписка из ЕГРН․
2. Оценка недвижимости (по требованию банка или по желанию)․
3. Согласование цены и уточнение, кто будет платить какие налоги и сборы (оформляется в договоре купли‑продажи)․
4. Подписание договора (можно у нотариуса)․
5. Оплата цены – перевод в банк, часто с условием удержания НДФЛ у продавца․
6. Уплата НДФЛ (продавец) – в течение 30 дней после сделки․
7. Уплата НДС (если применимо) – продавец перечисляет в бюджет․
8. Регистрация перехода права в Росреестре – покупатель оплачивает госплату․
9. Получение выписки из ЕГРН и передачу ключей․

При купле‑продаже квартиры налоговая нагрузка распределяется между сторонами следующим образом:

• Продавец платит НДФЛ (если продаёт до 3 лет владения) и, при необходимости, НДС․
• Покупатель покрывает регистрационные сборы, нотариальные услуги и, в случае наличия НДС, может получить вычет․
• С 2026 года важными изменениями стали повышение базовой ставки НДС до 22 % и введение пониженных ставок 5 %/7 % без вычетов для упрощённых налогоплательщиков․

Тщательное планирование сделки, знание актуального налогового режима и правильное распределение расходов позволяют минимизировать финансовую нагрузку и избежать неприятных сюрпризов․

Дата публикации: 19 апреля 2026 г․