В строительном праве термин «лицо‚ осуществляющее строительство» имеет чёткое юридическое определение и
связан с рядом обязательств‚ лицензий и требований к квалификации. Понимание того‚ кто может выступать в этой
роли‚ необходимо как заказчикам‚ так и подрядчикам‚ чтобы избежать правовых рисков и обеспечить качество
возводимых объектов.

Понятие «лицо‚ осуществляющее строительство» в законодательстве

Согласно части 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) лицо‚ осуществляющее
строительство‚ реконструкцию или капитальный ремонт объекта капитального строительства обязано выполнять работы
в соответствии с проектной документацией‚ техническими регламентами и нормами техники безопасности.

В нормативных актах‚ рекомендациях Ростехнадзора и в позициях Верховного арбитражного суда (ВАС РФ) уточняется‚
что данное лицо несёт полную ответственность за качество выполненных работ‚ их соответствие проекту и
соблюдение прав собственников соседних участков.

Кто может быть «лицом‚ осуществляющим строительство»?

В российском праве в качестве такого лица может выступать:

• Застройщик – юридическое или физическое лицо‚ которое непосредственно инициирует строительство
  жилого или нежилого объекта и заключает договоры подряда с подрядчиками.
• Индивидуальный предприниматель (ИП) – физическое лицо‚ зарегистрированное в качестве предпринимателя
  и имеющее соответствующую лицензию на выполнение строительных работ.
• Юридическое лицо (ООО‚ АО‚ ПАО и др.) – компания‚ заключившая договор строительного подряда и обладающая
  необходимыми лицензиями и членством в саморегулируемой организации (СРО).
• Подрядчик – фирма‚ получившая от застройщика договор на выполнение конкретных строительных работ.
• Субподрядчик – юридическое или физическое лицо‚ привлекаемое подрядчиком для выполнения части работ‚
  но также подпадающее под определение «лицо‚ осуществляющее строительство»‚ если работы относятся к
  объекту капитального строительства.

Застройщик

Застройщик часто является инициатором проекта и собственником земельного участка. Он отвечает за получение
разрешения на строительство‚ согласование проектной документации и контроль за выполнением работ подрядчика.

Индивидуальный предприниматель (ИП)

ИП может вести самостоятельную строительную деятельность‚ если имеет лицензию на соответствующие виды
работ (например‚ лицензия на строительные работы‚ лицензия на монтаж инженерных систем) и состоит в СРО‚ если
это предусмотрено законом.

Юридическое лицо

Наиболее распространённый вариант – ООО или АО‚ зарегистрированное в ЕГРЮЛ‚ имеющее собственный баланс и
возможность привлекать финансовые ресурсы под строительство. Такое юридическое лицо обязано вести бухгалтерию‚
уплачивать налоги и предоставлять гарантии (банковскую‚ страховую) по договору подряда.

Подрядчики и субподрядчики

Даже если основным заказчиком выступает застройщик‚ подрядчик (и его субподрядчики) в рамках заключённого договора
также считаются «лицами‚ осуществляющими строительство»‚ поскольку они непосредственно осуществляют строительные
работы и несут ответственность за их качество.

Требования к лицу‚ осуществляющему строительство

1. Лицензия на выполнение соответствующего вида строительных работ (см. Федеральный закон № 384‑ФЗ).
2. Членство в СРО (саморегулируемая организация) – обязательное требование для большинства видов
   строительных работ‚ подтверждающее наличие квалифицированных специалистов.
3. Квалификация персонала – наличие инженеров‚ архитекторов и мастеров‚ чьи дипломы и сертификаты
   включены в национальные реестры специалистов (ст. 55.5‑1 ГрК РФ).
4. Соблюдение проектной документации – все работы должны выполняться в точном соответствии с
   утверждёнными чертежами и техническими условиями.
5. Техника безопасности и охрана труда – выполнение требований СП 48.13330.2019‚ проведение
   вводного и текущего контроля за качеством строительных материалов.
6. Наличие страховых и банковских гарантий – обязательные гарантии выполнения обязательств по
   договору (гарантийный срок‚ обязательное страховое покрытие).

Регистрация и контроль

Перед началом строительства лицо‚ осуществляющее работы‚ обязано подтвердить своё членство в СРО
(см.
подборка нормативных актов). Информация проверяется заказчиком в Едином реестре членов СРО‚
а надзор осуществляют органы Ростехнадзора и местные органы архитектурно‑строительного надзора.

При нарушении требований к качеству или безопасности контролирующие органы могут инициировать
негаторный иск (позиция ВАС РФ) или требовать сноса самовольных построек (позиция ВС РФ). В таких случаях
ответчиком считается тот‚ кто стал бы законным собственником объекта‚ если бы постройка была законной.

Ответственность лица‚ осуществляющего строительство

• Гражданско‑правовая ответственность за недостатки (дефекты) построенного объекта‚ включая обязательство
  устранить их в течение гарантийного срока.
• Административная ответственность за нарушения градостроительных норм‚ техники безопасности‚
  экологических требований.
• Уголовная ответственность в случае причинения тяжкого вреда здоровью людей или экологического
  ущерба.
• Ответственность перед соседями за нарушения границ‚ шум‚ вибрацию и иные нарушения прав
  собственников соседних участков.

Типичные документы и формы‚ связанные с лицом‚ осуществляющим строительство

Практические рекомендации для потенциальных застройщиков

• Проверьте наличие лицензий у всех участников проекта (подрядчики‚ субподрядчики).
• Убедитесь в членстве в СРО и наличии актуального сертификата специалистов.
• Заключайте детализированный договор с чётким указанием сроков‚ гарантий и ответственности.
• Собирайте страховые и банковские гарантии перед началом работ.
• Проводите регулярный строительный контроль (вводный‚ текущий‚ окончательный) с привлечением
  независимых экспертов.
• Ведите документацию о приемке материалов и контролируйте их соответствие ГОСТ/ТУ.
• Следите за соответствием проекту при изменениях (оформляйте согласования в проектной документации).

Лицо‚ осуществляющее строительство – это юридическое или физическое лицо‚ имеющее лицензии‚ членство в
саморегулируемых организациях и обязательства перед заказчиком‚ государственными органами и
собственниками соседних участков. Правильный выбор такого лица‚ тщательная проверка его статуса и соблюдение
нормативных требований позволяют минимизировать риски‚ обеспечить качество строительных работ и законность
возводимых объектов.

Использованные источники

1. Лицо‚ осуществляющее строительство – подборка нормативных актов‚ форм и образцов. КонсультантПлюс‚ 2026.
2. Термин: Лицо‚ осуществляющее строительство. Krantest‚ 2026.
3. Лицо‚ осуществляющее строительство – определение. Academic Dictionary‚ 2026.
4. Официальный сайт Ростехнадзора – gosnadzor.ru‚ 2023.