Оформление сделок с недвижимостью стало проще и безопаснее благодаря номинальному счёту. Однако из-за специфики терминологии у участников часто возникает вопрос: кто в итоге считается бенефициаром? Ниже ‒ всё, что важно знать о статусе бенефициара именно при продаже квартиры.

Что такое номинальный счёт в контексте сделки с недвижимостью

Номинальный счёт, это банковский счёт, открытый в интересах третьего лица. Владелец счёта (чаще всего банк или специализированная организация) не вправе распоряжаться деньгами в собственных целях. Право на средства имеет бенефициар — тот, кто фактически является собственником денег (п. 1 ст. 860.1 ГК РФ).

• Контроль за соблюдением условий сделки.
• Гарантия сохранности денег до момента перехода права собственности.
• Автоматическое перечисление средств продавцу после регистрации перехода права.

Кто именно становится бенефициаром при продаже недвижимости

Покупатель как основной бенефициар

В большинстве схем бенефициаром признаётся покупатель, так как именно он:

1. Вносит деньги на номинальный счёт.
2. Должен получить взамен право собственности на квартиру.
3. Несёт риск утраты денег в случае срыва сделки по вине продавца.

Продавец как «вторичный» бенефициар

После того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности, деньги автоматически переводятся продавцу. С этого момента:

• Продавец становится фактическим бенефициаром поступивших средств.
• Его права подтверждаются выпиской из ЕГРН и платёжным поручением банка.

Ситуация с долевой собственностью

Если квартира куплена в ипотеку несколькими супругами, бенефициарами могут быть все созаёмщики. Тогда:

• В договоре номинального счёта перечисляются доли каждого бенефициара.
• Подписи требуются от всех лиц, указанных в кредитном договоре.

Как это работает пошагово

1. Открытие счёта.
   Покупатель (или банк-ипотечник) открывает счёт в банке-эскроу. В договоре бенефициаром указывается покупатель.
2. Внесение денег.
   Покупатель переводит сумму сделки на номинальный счёт. Деньги «замораживаются».
3. Регистрация права собственности.
   После получения выписки из ЕГРН банк автоматически перечисляет деньги продавцу.
4. Закрытие счёта.
   Счёт закрывается, все стороны получают финальные документы.

Основные документы, где фигурирует бенефициар

• Договор номинального счёта — прямо указывает, кто бенефициар.
• Договор купли-продажи, ссылается на условия номинального счёта и подтверждает, что бенефициаром является покупатель.
• Платёжное поручение, после регистрации права в графе «назначение платежа» будет указан продавец как конечный получатель.

Частые ошибки и как их избежать

Краткий вывод для продавца и покупателя

Продавец: вы получите деньги только после регистрации перехода права; до этого момента бенефициаром считается покупатель.
Покупатель: именно вы указаны в договоре как бенефициар, поэтому ваши средства защищены и будут перечислены продавцу автоматически после регистрации.