Казалось бы‚ формулировка «квартиросъемщик в приватизированной квартире» звучит противоречиво: после приватизации жильё переходит из муниципальной собственности в частную‚ и бывший наниматель становится полноправным собственником. Однако на практике возникают ситуации‚ когда в квартире‚ уже оформленной в собственность‚ фактически проживают иные члены семьи‚ которые по-прежнему именуют себя «квартиросъемщиками». Что происходит с жилым помещением и кто получает право им пользоваться после смерти такого «собственника-нанимателя»? Разберёмся по порядку.
Приватизированная квартира ≠ квартира соцнайма
Сразу расставим точки над i: если квартира приватизирована‚ она уже не находится в муниципальной собственности. С момента государственной регистрации права собственности отношения регулируются не Жилищным кодексом РФ‚ а Гражданским кодексом РФ. Поэтому:
- собственник может распоряжаться квартирой как своей вещью;
- после его смерти имущество наследуется по закону или по завещанию;
- понятие «квартиросъемщик» в приватизированной квартире юридически не существует.
А если после приватизации кто-то продолжает жить вместе с собственником?
Чаще всего в квартире остаются члены семьи бывшего нанимателя‚ которые не участвовали в приватизации или не были в ней указаны. После смерти собственника их права зависят от того:
- были ли они зарегистрирированы в жилом помещении;
- имеют ли они право пользования по договору социального найма (если квартира всё ещё числится муниципальной‚ а приватизация не завершена);
- включены ли они в завещание.
Квартира приватизирована‚ собственник умер: кто первый в очереди?
Наследование приватизированной квартиры проходит по общим правилам:
- При наличии завещания — квартира переходит к указанным в завещании лицам.
- При отсутствии завещания — наследники первой очереди (дети‚ супруг‚ родители) получают имущество в равных долях.
- Члены семьи‚ не вошедшие в число наследников‚ не имеют автоматического права пользования квартирой и должны освободить жильё‚ если их не устроили с наследниками.
Исключение: несовершеннолетние или нетрудоспособные члены семьи‚ которые были зарегистрированы совместно с умершим собственником‚ могут сохранить право пользования с согласия нового собственника или по решению суда (ст. 31 ЖК РФ‚ применяемая по аналогии).
А если приватизация не была завершена?
Иногда квартиросъемщик подал документы на приватизацию‚ но умер до регистрации права собственности. В таком случае:
- Жилье остаётся в муниципальной собственности.
- Договор социального найма подлежит переоформлению на одного из членов семьи умершего нанимателя (ст. 79 ЖК РФ).
- Очередность:
- в первую — совместно проживающие и зарегистрированные члены семьи;
- во вторую — иные родственники‚ если первой нет.
- Выбранный «новый наниматель» вступает в права и обязанности по договору социального найма и может приватизировать квартиру уже на себя.
Важно: при переоформлении договора наследование не происходит — квартира остаётся муниципальной‚ просто меняется сторона договора.
Пошаговая инструкция для семьи после смерти собственника или нанимателя
Если квартира приватизирована:
- Открыть наследственное дело в нотариате в течение 6 месяцев.
- Предъявить правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности‚ ЕГРН).
- Вступить в наследство (законное или завещательное).
- Зарегистрировать право в Росреестре.
- Если в квартире проживают посторонние — выселить через суд‚ если нет договорённости.
Если квартира не приватизирована:
- Собрать документы о составе семьи (выписка из ЕГРН‚ домовая книга).
- Обратиться в УК/ЖКХ и администрацию района для переоформления договора социального найма.
- В случае спора между претендентами — решение в суде.
- После переоформления — поставить квартиру на приватизацию заново (если право не использовано).
Частые ошибки
- «Я прописан — значит‚ автоматически наследую». Нет. Прописка ≠ наследство.
- «Квартира приватизирована на маму‚ но я тут живу 20 лет, мне никто не может выселить». Наследник может потребовать освободить жильё‚ если нет договора безвозмездного пользования или договорённости.
- «Раз квартира муниципальная‚ то наследовать нельзя». Частично верно: сама квартира не наследуется‚ но право пользования может перейти к членам семьи.
| Факт | Что делать |
|---|---|
| Квартира приватизирована | Вступать в наследство у нотариуса |
| Квартира не приватизирована‚ но наниматель умер | Переоформлять договор соцнайма на нового члена семьи |
| Квартира «в процессе» приватизации‚ наниматель умер | Обратиться в суд для включения жилья в наследственную массу (абз. 3 п. 8 Пленума ВС РФ от №  |
Ключевая мысль: в приватизированной квартире не остаётся «квартиросъемщиков» — только собственник или наследники. В неприватизированной — наследования нет‚ но право пользования может сохраниться за членами семьи при условии переоформления договора найма.