Стоимость земельного участка в налоговые расходы можно списать только при его продаже
(подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ‚ письмо Минфина от № 03-03-06/1/282).
Именно поэтому так важно правильно оформить сделку уже на этапе подготовки документов.
Ниже ‒ подробный разбор того‚ кто именно должен готовить проект договора купли-продажи‚
какие правила действуют в 2026 году и какие подводные камни могут возникнуть у сторон.
Правовая природа договора купли-продажи земельного участка
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости (в т.ч. земельного участка)
подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Именно с момента регистрации переходит право собственности на покупателя.
Форма договора и требования к содержанию
- Договор заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом.
- Должны быть указаны кадастровый номер‚ площадь‚ разрешенное использование‚ цена.
- Обязательно включать условие о передаче участка и порядке расчетов.
Кто разрабатывает первоначальный проект договора?
Три распространённых сценария
- Инициатива продавца. Чаще всего встречается при продаже «чистого» участка без обременений.
Продавец хочет быстрее закрыть сделку и готовит проект самостоятельно или через юриста. - Инициатива покупателя. Покупатель нанимает юриста‚ чтобы защитить свои интересы‚
особенно если участок приобретается под ипотеку или с использованием материнского капитала. - Совместная разработка. Стороны договариваются о нотариусе‚ который подготавливает
типовой договор и вносит правки по обоюдному согласию.
Кто физически подает договор на регистрацию?
После нотариального удостоверения обязанность по подаче документов в Росреестр
может быть возложена на любую из сторон по соглашению. На практике:
- Если участок покупается в ипотеку — банк чаще всего сам подает документы‚
чтобы обеспечить закладную. - При 100 % оплате наличными — сторона‚ заинтересованная в скорейшем переходе права‚
чаще покупатель‚ подает заявление в МФЦ или через электронную подпись.
Какие ошибки допускают стороны
Неверное указание кадастровой стоимости
Налоговая может посчитать сделку «заниженной» и доначислить НДФЛ по рыночной цене.
Всегда указывайте реальную цену сделки или прикладывайте отчет независимого оценщика.
Отсутствие выписки из ЕГРН за 5 дней до сделки
Покупатель обязан убедиться в отсутствии арестов и обременений.
Без свежей выписки договор могут отказаться регистрировать.
Отсутствие согласия супруга(-и)
Если участок был приобретен в браке‚ потребуется нотариальное согласие супруга(-и) продавца.
Иначе сделку оспорят в суде.
Пошаговая инструкция по подготовке договора в 2026 году
- Согласовать цену и условия между продавцом и покупателем.
- Получить выписку из ЕГРН‚ кадастровый паспорт‚ справку об отсутствии задолженности по налогам.
- Выбрать нотариуса (можно онлайн через Федеральную нотариальную палату).
- Нотариус готовит проект договора: стороны могут внести правки.
- Подписать договор у нотариуса‚ оплатить государственную пошлину (2 000 руб. за физлицо).
- Подать заявление в Росреестр (онлайн через Госуслуги или офлайн в МФЦ).
- Получить выписку о переходе права собственности (срок до 7 рабочих дней).
FAQ: частые вопросы сторон
Можно ли составить договор самому и просто отнести к нотариусу?
Да‚ но нотариус всё равно проверит текст на соответствие закону и может потребовать доработки.
Проще сразу воспользоваться услугами нотариальной конторы: это быстрее и дешевле повторных визитов.
Кто платит нотариуса и госпошлину?
По умолчанию — сторона‚ заинтересованная в регистрации.
Чаще всего это покупатель‚ но в тексте договора можно закрепить иное.
Что делать‚ если продавец отказался подписывать договор после получения аванса?
Покупатель может подать в суд:
- о понуждении к заключению договора (ст. 445 ГК РФ);
- о взыскании двойного размера аванса‚ если в расписке указано‚ что это задаток.
В 2026 году формально договор купли-продажи земельного участка может быть подготовлен любой из сторон‚
но на практике инициатором чаще становится покупатель — именно он заинтересован
в максимальной юридической «чистоте» объекта. Всегда проверяйте документы‚
используйте услуги квалифицированного нотариуса и не забывайте о налоговых последствиях сделки.