В 2026 году в России действует чётко выверенная система управления земельными ресурсами. Одной из самых «горячих» тем для граждан, бизнеса и органов власти остаётся вопрос: кто именно может распоряжаться землями внутри границ населённых пунктов. Ниже ‒ разбор норм Земельного кодекса РФ, последних судебных разъяснений и практических рекомендаций.
Что такое «земли населённых пунктов»
Согласно ст. 83 ЗК РФ, это земельные участки, которые:
- находятся в установленных границах городов, посёлков, деревень и других населённых пунктов;
- предназначены для застройки, размещения объектов жилищно-коммунального, транспортного, социального и иного назначения;
- могут быть разделены на 9 территориальных зон (жилая, общественно-деловая, производственная, зона сельхозиспользования, рекреационная, транспортная, инженерная, военная и особая зона).
До тех пор пока участок не переведён в другую категорию, он сохраняет статус «земель населённых пунктов».
Кому принадлежит право распоряжения?
Органы местного самоуправления
Основное правило: если земля неразграничена (то есть не закреплена за конкретным федеральным, региональным или муниципальным учреждением), право распоряжения ею принадлежит муниципалитету – органу местного самоуправления (п. 2 ст. 83, ст. 36 Конституции РФ, п. 2 ст. 3 ЗК РФ).
- Это может быть администрация городского округа, городского района, посёлкового или сельского поселения.
- Функции по распоряжению чаще всего возложены на комитет по имуществу и землепользованию, земельную комиссию или мэрию.
Росимущество и федеральные органы
Если участок закреплён за федеральной собственностью, распоряжение осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) или уполномоченные им территориальные управления (п. 1, 12 ст. 3.1 ЗК РФ).
Субъекты РФ и их органы
Земельные участки, отнесённые к государственной собственности субъекта РФ, передаются в управление органам исполнительной власти региона (например, комитету по имущественным отношениям, министерству имущества и земельных ресурсов).
Частные собственники
Как только участок приватизирован (продан с торгов, передан по договору купли-продажи, дарения, наследования), право распоряжения переходит к собственнику. Но даже частник обязан соблюдать:
- градостроительные регламенты;
- виды разрешённого использования (ВРИ), прописанные в ЕГРН и правилах землепользования и застройки;
- требования по охране окружающей среды (принцип приоритета охраны земли как компонента окружающей среды – ч. 2 ст. 1 ЗК РФ).
Практика 2025–2026: как это работает
Пример 1. Неразграниченный участок в черте города
Городской округ утвердил новый генеральный план. На карте появился участок площадью 1,2 га без собственника. Комитет по имуществу:
- оформляет кадастровый паспорт;
- вносит в ЕГРН запись «муниципальная собственность»;
- выставляет на публичные торги для строительства школы.
Пример 2. Перевод земли сельхозназначения в земли населённых пунктов
Администрация посёлка инициирует увеличение границ населённого пункта. Процесс включает:
- разработку проекта планировки и проекта межевания территории;
- утверждение документации органом местного самоуправления и региональной властью.
После внесения записи в ЕГРН участок меняет категорию и переходит в ведение муниципалитета.
Что говорят суды
В Обзоре судебной практики ВС РФ за 2025 год подчеркнуто: споры по землям населённых пунктов чаще всего возникают из-за:
- неправомочного отказа муниципалитета в предоставлении участка;
- нарушения порядка согласования границ;
- использования участка не по ВРИ.
Суды последовательно подтверждают: органы местного самоуправления обязаны действовать в рамках градостроительных регламентов и общих принципов недискриминационного доступа к земельным ресурсам.
Как гражданину получить участок из земель населённых пунктов
- Определить цель: ИЖС, ЛПХ, садоводство, коммерческая застройка и т.д.
- Изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на сайте администрации.
- Подать заявление в комитет по имуществу (или через Госуслуги).
- Принять участие в аукционе (если участок свободен) или заключить договор купли-продажи с собственником.
- Зарегистрировать право в Росреестре.
Коротко:
• Неразграниченные земли населённых пунктов распоряжаются органами местного самоуправления.
• Частные собственники распоряжаются своими участками, но в рамках градостроительных регламентов.
• Федеральные и региональные органы управляют землями, закреплёнными за соответствующим уровнем власти.
Следите за обновлениями генеральных планов, ПЗЗ и сведениями ЕГРН – именно в них отражаются актуальные границы и разрешённые виды использования земель населённых пунктов.