Капитальный ремонт многоквартирного дома — это обязательное мероприятие, направленное на восстановление или замену конструктивных элементов здания (кровля, фасад, инженерные системы и пр.).
Однако кто именно и каким образом принимает решение о проведении таких работ, часто вызывает вопросы у жильцов. Ниже — подробная инструкция по всем участникам процесса.
Основные участники процесса
Собственники помещений
- Ключевой субъект: именно собственники квартир и нежилых помещений в МКД имеют право голосовать.
- Форма решения: общее собрание собственников (ОСС) — очное, заочное или смешанное.
- Кворум: более 50 % голосов от общей площади дома.
ТСЖ / УК / ЖКС
- ТСЖ (товарищество собственников жилья) — если домом управляет ТСЖ, совет директоров готовит проект и смету и выносит на ОСС.
- Управляющая компания (УК) — по договору управления УК обязана:
- провести обследование дома;
- подготовить перечень работ;
- организовать ОСС и подсчёт голосов.
- Жилищно-коммунальная служба (ЖКС) — в некоторых регионах ЖКС выступает инициатором, если дом не объединён в ТСЖ и не выбрана УК.
Региональный Фонд капитального ремонта
В 88 субъектах РФ действуют Фонды капремонта, специализированные некоммерческие организации.
Фонд:
- формирует региональную программу капремонта на 5-летний период;
- определяет очередность домов;
- публикует калькуляцию взносов;
- по решению собственников может выполнять работы подрядным способом или перечислять деньги на спецсчёт.
Подрядные организации
После утверждения ОСС и утверждения сметы Фондом выбирается подрядчик на открытом электронном аукционе через ЕИС-ГАС «Госзакупки».
Контроль качества осуществляют:
- технический заказчик (часто тот же Фонд);
- представители ТСЖ/УК;
- государственная жилищная инспекция.
Алгоритм принятия решения поэтапно
Шаг 1. Инициатива
Фонд включает дом в программу или собственники инициируют ремонт через УК.
Шаг 2. Подготовка документации
- экспертное обследование;
- проектная документация;
- смета затрат.
Шаг 3. Созыв общего собрания
Уведомление размещается не позднее чем за 10 дней до собрания (на дверях подъездов, в ГИС ЖКХ, на сайте Фонда).
Шаг 4. Голосование и протокол
Результаты фиксируются в протоколе ОСС и вносятся в ГИС ЖКХ. При положительном решении Фонд утверждает дату начала работ.
Шаг 5. Исполнение и приёмка
После завершения работ составляется акт ввода объекта в эксплуатацию и проводится повторное ОСС, где собственники подтверждают приёмку.
Особенности регионального регулирования
| Регион | Формирование взноса | Право спецсчёта | Последние примеры |
|---|---|---|---|
| Москва | единая ставка 18,86 руб/м² | да, при 2/3 голосов | дом 23 по Ломоносовскому пр-ту, февраль 2026 г. |
| Краснодарский край | индивидуально по программе | да | 90 домов закончены досрочно в 2026 г. |
| Тульская область | льгота 50 % для льготников | да | компенсации утверждены 14 января 2026 г. |
Частые вопросы собственников
Что делать, если я против капремонта?
Вы можете голосовать «против», но при кворуме и большинстве решение считается законным. Отказ от уплаты взносов недопустим — это грозит пенями;
Можно ли выбрать подрядчика самостоятельно?
Да, если спецсчёт открыт на имя собственников и ОСС уполномочило ТСЖ или УК проводить конкурс самостоятельно.
Как узнать, когда придёт очередь моего дома?
Зайдите в ГИС ЖКХ или на сайт регионального Фонда и введите адрес дома — там публикуется актуальный график.
Итак, решение о капитальном ремонте принимается совместно собственниками на общем собрании при участии Фонда капремонта или УК.
Чёткое соблюдение процедуры голосования и публикации данных в ГИС ЖКХ гарантирует прозрачность и защиту прав каждого жильца.