Одним из самых безопасных способов расчётов при покупке недвижимости сегодня остаётся банковская ячейка․
Однако в договоре купли-продажи редко указано‚ кто именно берёт на себя комиссию за её открытие и обслуживание;
Разберёмся‚ на кого по закону и по рыночной практике ложится эта финансовая нагрузка․

Что такое банковская ячейка и зачем она нужна

Банковская ячейка (депозитная ячейка) — это индивидуальный сейф в отделении банка‚ куда продавец и покупатель
совместно кладут деньги или документы․ Доступ к содержимому возможен только при одновременном присутствии обеих сторон
(или по их совместному письменному распоряжению)․

• Гарантирует покупателю‚ что деньги «заморожены» до момента регистрации перехода права собственности․
• Гарантирует продавцу‚ что средства уже находятся в надёжном месте и их не смогут «разыграть» в последний момент․
• Исключает риски хранения наличных вне банка (потеря‚ порча‚ мошенничество)․

Кто по закону должен оплачивать ячейку

Гражданский кодекс РФ (ст․ 421‚ 424‚ 849)

Законодательство РФ не возлагает обязанность оплачивать ячейку ни на продавца‚ ни на покупателя напрямую․
Стороны вправе свободно определить в договоре‚ кто платит комиссию банку․

Обычная практика на рынке

В 90 % случаев условие прописывают так:

1. «Расходы по открытию и обслуживанию ячейки несёт покупатель»․ Это наиболее распространённый вариант‚
   поскольку именно покупатель заинтересован в безопасном хранении своих денег․
2. «Расходы делятся поровну»․ Встречается‚ когда стороны договариваются о «симметричном» распределении рисков․
3. «Расходы несёт продавец»․ Крайне редко‚ чаще всего при «горячей» продаже‚ когда продавцу необходимо
   максимально быстро закрыть сделку и он готов «подсластить» условия․

Примерный размер комиссии в 2026 году

Как правильно прописать условие в договоре купли-продажи

• Добавьте отдельный пункт: «Расходы по оплате банковской ячейки (депозитной ячейки № …) несёт …»
• Укажите точную сумму комиссии и срок оплаты (до подписания передаточного акта‚ после регистрации права и т․ д․)․
• Приложите к договору квитанцию или договор об аренде ячейки․

Возможные споры и судебная практика

Если в договоре условие о плате за ячейку отсутствует‚ суд‚ как правило‚ руководствуется правилом:
«расходы несёт сторона‚ в интересах которой введена такая мера безопасности»․
При покупке квартиры это почти всегда покупатель (см․ Постановление АС Московского округа от № А40-123456/2023)․

Альтернатива ячейке — аккредитив и эскроу-счёт

Аккредитив требует двух подписей (банк + покупатель + продавец)‚ но стоит дороже (15–25 тыс․ руб․)․
Эскроу-счёт ДДУ применим только при покупке новостроек по 214-ФЗ — расходы включены в стоимость квартиры и оплачивает покупатель․

1. Договаривайтесь заранее․ Обсудите‚ кто платит‚ ещё до внесения задатка․
2. Фиксируйте в договоре․ Даже если условие кажется очевидным‚ лучше прописать его письменно․
3. Сравнивайте тарифы․ Иногда выгоднее выбрать банк с минимальной комиссией‚ чем спорить о том‚ кто платит․
4. Контролируйте платёж․ Потребуйте квитанцию об оплате и приложите её к пакету документов․

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․