Что такое аккредитив и зачем он нужен?
Аккредитив — это банковская гарантия исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости.
Покупатель резервирует деньги на специальном счёте в банке; банк перечисляет эти средства продавцу только после того, как будут выполнены все условия сделки (регистрация права собственности, подписание передаточного акта и т. д.).
Такая схема минимизирует риски для обеих сторон:
- Покупатель не переживает, что отдаст деньги «впустую» и останется без квартиры.
- Продавец уверен, что покупатель действительно располагает всей суммой и не «растворится» после получения ключей.
Кто фактически оплачивает банковскую услугу?
Закон (ст. 875 ГК РФ и ст. 7 Федерального закона «О банках и банковской деятельности») не обязывает ни продавца, ни покупателя оплачивать открытие аккредитива.
В 99 % случаев стороны прописывают условие в дополнительном соглашении к договору купли-продажи. Обычно варианты такие:
- Вариант А. Расходы несёт покупатель — самый распространённый вариант, потому что именно он заинтересован в «обезопасить» свои деньги.
- Вариант Б. Расходы несёт продавец — встречается, если продавцу нужно быстро завершить сделку и он готов «побартеровать».
- Вариант В. 50/50 или фиксированное деление (например, покупатель платит комиссию банку-эмитенту, продавец — банку-исполнителю).
Сколько стоит аккредитив: тарифы крупнейших банков (апрель 2026 г.)
| Банк | Комиссия за открытие | Ежемесячное обслуживание | Комиссия за исполнение |
|---|---|---|---|
| СберБанк | 0,3 % (мин. 15 000 ₽) | 0,2 % в месяц | 0,2 % |
| Т-Банк (бывш. Тинькофф) | 0,2 % (мин. 10 000 ₽) | 0,15 % | 0,15 % |
| ВТБ | 0,25 % (мин. 12 000 ₽) | 0,2 % | 0,1 % |
| Альфа-Банк | 0,3 % (мин. 20 000 ₽) | 0,25 % | 0,2 % |
Пример: при покупке квартиры за 15 000 000 ₽ через аккредитив СберБанка покупатель заплатит минимум 45 000 ₽ за открытие + 30 000 ₽ в месяц за обслуживание (если сделка растянется на 60 дней — ещё 60 000 ₽).
На что смотреть в договоре аккредитива
- Пункт о распределении расходов. Должен быть прямо прописан: «Все комиссии банка оплачивает (покупатель/продавец/поровну)».
- Условия снятия денег со счёта. Пропишите точный перечень документов, которые продавец должен предоставить для получения денег (ЕГРН, акт приёма-передачи, подписи сторон).
- Срок действия. Рекомендую ставить «не менее 90 дней» — запас на возможные задержки в Росреестре.
- Нестандартные комиссии. Проверьте, не взимается ли банком дополнительная плата за изменение условий или досрочное закрытие.
Альтернатива: депозит нотариуса или эскроу-счёт
Если стороны не хотят тратиться на аккредитив, можно использовать:
- Депозит нотариуса — дешевле (от 5 000 ₽), но доступен только при сделке с обязательным нотариальным удостоверением (например, доля в квартире).
- Эскроу-счёт в банке, почти то же, что и аккредитив, только без статуса «гарантии»; комиссия обычно ниже, но риски выше, если банк-кредитор обанкротится.
В обоих случаях распределение расходов так же прописывается договором.
Краткий алгоритм действий
- На этапе переговоров обсудите, кто платит за аккредитив, и зафиксируйте это в протоколе.
- Выберите банк, сравните тарифы (см. таблицу выше).
- Заключите три документа: договор купли-продажи, допсоглашение об аккредитиве и само заявление в банк.
- После регистрации права собственности продавец предоставляет в банк пакет документов и получает деньги.
Закон не обязывает конкретную сторону оплачивать аккредитив.
В подавляющем большинстве сделок это делает покупатель, но всё решается на этапе переговоров.
Главное — прописать условие в договоре и заранее рассчитать комиссию, чтобы избежать споров уже у банковской кассы.