Почему тема актуальна в 2025 году
С 15 июля 2025 года все собственники жилья, сдававшие квартиры в 2024 году, обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽).
ФНС уже запустила массовые проверки: около 50 % квартиросдатчиков, по данным «Российской газеты», рискуют получить штрафы. «Серые» схемы, в т.ч. сдача «по рукописной доверенности», особенно попадают в зону риска.
Основные схемы сдачи квартиры «через доверенность»
- Безвозмездная доверенность — собственник уполномочивает родственника/друга «подыскивать жильцов и заключать договор».
- Коммерческая доверенность (агентская) — риелтор или управляющая компания сдаёт жильё от своего имени, но за комиссию.
- Доверенность + договор безвозмездного пользования — формально квартира передана родственнику, который «сам решает, кому сдавать».
Кто именно формирует налоговое обязательство
Налоговый кодекс РФ (ст. 209, п. 1 ст. 228)
Налог уплачивает тот, кто фактически получает доход.
Если доверенность не переводит право собственности, а лишь даёт право действовать от имени собственника, то:
- арендатор перечисляет деньги на счёт собственника;
- в договоре аренды фигурирует собственник;
- собственник и должен подать 3-НДФЛ и заплатить 13 %.
Исключение: «агентская модель»
Если в доверенности прописано, что представитель получает деньги на свой счёт, а затем перечисляет собственнику уже «чистую» сумму за минусом комиссии, налоговые последствия распределяются так:
| Кто | Что платит |
|---|---|
| Представитель (агент) | 13 % с комиссии (агентское вознаграждение) |
| Собственник | 13 % с остальной части арендной платы |
Как правильно оформить доверенность, чтобы не получить двойной налог
- Нотариус обязателен — простая письменная форма с 2024 года не принимается ФНС для целей аренды.
- Указать точный объём полномочий:
- «право заключать договор найма жилого помещения»;
- «право получать арендную плату на расчётный счёт principal (собственник)»;
- «обязанность представлять отчёт по форме 3-НДФЛ от имени principal».
- Прикрепить дополнительное соглашение, где чётко прописано: «Все доходы от аренды принадлежат собственнику, налог уплачивает собственник».
Что делать, если вы уже сдали квартиру через доверенность в 2024 году
Шаг 1. Определить, кто фактически получил доход
- Сверьте выписку по счёту: деньги пришли на карту собственника или представителя?
- Посмотрите, кто указан в договоре аренды в качестве «арендодателя».
Шаг 2. Подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2025 и оплатить налог до 15 июля 2025
Форма подаётся в Личном кабинете налогоплательщика или через «Госуслуги».
Если доход получал представитель, но уплатил налог за себя, собственник всё равно должен подать нулевую декларацию, приложив копию доверенности и объяснительное письмо.
Типовые ошибки и штрафы 2025
| Ошибка | Санкция ФНС |
|---|---|
| Нет доверенности/рукописная | 20 % от неуплаченного налога + пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки |
| Доход оформлен на представителя, но налог не уплачен | 40 % (состав, квалифицированное уклонение) |
| Не подана декларация вовсе | 1 000 ₽ минимально и 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки |
Чек-лист для собственника и представителя
- ☐ Сверьте доверенность у нотариуса и актуализируйте срок действия (макс. 3 года).
- ☐ Откройте отдельный расчётный счёт для арендных платежей.
- ☐ Составьте акт приёма-передачи денег раз в квартал;
- ☐ Ведите онлайн-календарь сдачи: даты проживания, Ф. И; О. жильцов, суммы.
- ☐ До 30 апреля 2025 — подайте 3-НДФЛ, до 15 июля 2025 — уплатите налог.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: «Мама дала мне доверенность и уехала. Арендаторы платят мне на карту. Кто платит налог?»
Формально вы получаете доход, но собственником остаётся мама. Оптимально: заключайте договор от имени мамы, деньги перечисляйте на её счёт, а потом мама делит с вами «налоговую» часть. Иначе вас обоих могут привлечь к ответственности.
Вопрос: «Можно ли включить налог в квитанцию ЖКХ и списать со счёта собственника автоматически?»
Нет. Налог на доходы физлиц не включается в квитанции ЖКХ. Уплата только через ЛКФЛ, Сбер или официальный сайт ФНС.
Налог заплатит тот, кто фактически получает доход от аренды. Если доверенность оформлена корректно, право собственности не переходит, и поэтому обязанность по 3-НДФЛ остаётся за собственником.
Чтобы избежать штрафов в 2025 году:
- нотариально оформите доверенность;
- разведите потоки денег (счёт собственника отдельно от агентского);
- сдайте декларацию в срок и сохраните все договоры/чеки.
Срок до 15 июля 2025 года уже близко — проверьте свои документы прямо сегодня.