Квартира, перешедшая по наследству, — это одновременно и ценный актив, и потенциальный источник налоговых обязательств.

Главное правило: налог платится не за сам факт получения наследства, а за доход, полученный от его последующей продажи.
В 2026 году действуют обновлённые сроки и вычеты. Ниже — всё, что важно знать наследнику-продавцу.

Краткий ответ: когда налог платить не нужно

• Минимальный срок владения 3 года, если квартира досталась:
  • от близкого родственника (супруг, дети, родители, братья/сёстры, дед/бабка, внуки);
  • от другого наследника, но смерть наследодателя произошла не ранее года.*
• Срок отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не с получения свидетельства о праве собственности или даты регистрации в Росреестре.
• Если с момента смерти прошло 3 и более года, продавец освобождается от уплаты НДФЛ и от обязанности подавать 3-НДФЛ.

*Поправки 2025 г. сохранили 3-летний льготный срок именно для наследников, а не для всех собственников.

Когда придётся заплатить 13 % (или 30 % для нерезидентов)

1. Срок владения менее 3 лет (для близких родственников) или менее 5 лет (для остальных случаев, если объект приобретён после ).
2. Сумма дохода от продажи превышает 1 млн рублей (или не применён имущественный вычет/расходы).

2.1 Как считается налог

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %

Или

НДФЛ = (Цена продажи − расходы наследодателя на покупку квартиры) × 13 % — если есть документальные доказательства расходов.

2.2 Что считать «ценой продажи»

• Если продажная цена ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая примет 70 % кадастровой стоимости как минимально возможную цену.
• Если продажная цена равна или выше 70 % кадастровой стоимости, берётся фактическая цена из договора.

Пошаговая инструкция «Продаём квартиру по наследству»

Шаг 1. Убеждаемся в сроке владения

Смотрим дату смерти наследодателя в свидетельстве о смерти. Отсчитываем 3 года. Например:

• Смерть — → налога нет при продаже с .

Шаг 2. Оформляем наследство

1. Получаем свидетельство о праве на наследство у нотариуса.
2. Регистрируем право собственности в Росреестре (подать можно онлайн через rosreestr.gov.ru).

Шаг 3; Готовим к продаже

• Снимаем обременения (если есть).
• Получаем выписку ЕГРН (не старше 30 дней).

Шаг 4. Продаём

Подписываем договор купли-продажи, вносим данные в Росреестр, получаем деньги.

Шаг 5. Если срок меньше 3 лет, подаём 3-НДФЛ

Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например, если квартира продана в мае 2026 г., отчётность — до г.

Примеры расчёта

Пример 1: Налога нет

Дата смерти бабушки — . Наследник продал квартиру . Срок владения составил 3 года и 21 день → НДФЛ 0 ₽.

Пример 2: Налог есть

Дата смерти — . Квартира продана в январе 2026 за 3 500 000 ₽. Кадастровая стоимость — 3 000 000 ₽ (70 % = 2 100 000 ₽).
Расчёт:
3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 ₽
НДФЛ: 2 500 000 × 13 % = 325 000 ₽.

Частые мифы и ошибки

• Миф: «Наследник может продать квартиру сразу без налога, если стоимость равна 70 % кадастровой».
  Факт: 70 % кадастровой используется как минимальная база, но не освобождает от налога, если срок владения не выдержан.
• Ошибка: считать срок владения с даты регистрации права.
  Правильно: отсчёт с даты смерти наследодателя.
• Ошибка: забыть про декларацию даже при нулевом налоге (если продажа до 3 лет).
  Факт: декларацию подавать обязательно, но в графе «сумма налога к уплате» ставится 0 ₽.

Что изменится в 2026–2027 годах

• ФНС усилила контроль: сведения о сделках автоматически поступают из Росреестра в ИФНС.
• Появилась возможность онлайн-подачи 3-НДФЛ через Госуслуги без посещения налоговой.

Чек-лист перед продажей

1. ✅ Проверь дату смерти наследодателя (свидетельство о смерти).
2. ✅ Убедись, что срок владения ≥ 3 лет (для близких родственников).
3. ✅ Получи свежую выписку ЕГРН.
4. ✅ Сравни цену продажи с 70 % кадастровой стоимости.
5. ✅ Если срок < 3 лет — подготовь документы на вычет/расходы.
6. ✅ Подай 3-НДФЛ вовремя (если нужно).

Где получить помощь

• Консультация нотариуса или юриста по наследству.
• Онлайн-сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.gov;ru.
• Бесплатная юридическая помощь МФЦ и центров «Мой бизнес».