В арендных отношениях с коммерческой недвижимостью главный вопрос — кому, за что и в каком размере платить налоги. Ответ зависит от того, кто выступает арендодателем: физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП) или организация. Ниже — подробная «карта-схема» обязанностей на 2025–2026 год.
Физическое лицо сдаёт нежилое помещение
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
- Ставка: 13 % (резидент РФ) или 30 % (нерезидент).
- Кто платит: арендатор становится налоговым агентом, удерживает налог из арендной платы и перечисляет в бюджет (п. 1 ст. 226 НК РФ).
- Как сдавать: агент подаёт расчёт 6-НДФЛ и выдаёт арендодателю справку 2-НДФЛ.
Если арендатор, другое физлицо или ИП на спецрежиме, обязанность по НДФЛ остаётся за арендодателем: он самостоятельно подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и оплачивает налог до 15 июля.
Налог на имущество физлиц
- Объект: кадастровая стоимость нежилого помещения;
- Ставка: до 2 % (устанавливают муниципалитеты).
- Кто платит: только собственник — физлицо.
- Льготы: пенсионеры могут получить 100 % освобождение на один объект нежилой недвижимости, если общая площадь ≤ 300 м² (подтверждается в ИФНС).
Самозанятый арендодатель — возможен ли он?
Нет. С 2025 года право применять НПД (налог на профессиональный доход) не распространяется на аренду коммерческих помещений. Поэтому если вы решили «сдать офис», становиться самозанятым бессмысленно: придётся всё равно платить НДФЛ 13 % по общим правилам.
ИП сдаёт нежилое помещение
Выбор системы налогообложения
| Система | Налог | Ставка | НДС | Касса/Онлайн-касса |
|---|---|---|---|---|
| УСН «Доходы» | УСН | 6 % | Не платится до 202 млн ₽/год | Онлайн-касса обязательна, если арендатор ЮЛ/ИП |
| ПСН (патент) | Патент | 6 % от потенциального дохода | Не платится | Онлайн-касса не требуется при аренде ЮЛ/ИП |
| ОСНО | НДФЛ + НДС | 13 % НДФЛ + 20 % НДС | Обязателен | Касса обязательна |
Рекомендация: для сдачи одного помещения стоит выбрать патент (ПСН) — нет необходимости вести КУДиР и ставка фиксированная (≈ 6 % от потенциального дохода региона).
Обязательные взносы
- В 2026 году — 49 547 ₽ фиксированных взносов + 1 % сверх 300 000 ₽ годового дохода.
- Срок уплаты: до 31 декабря 2026 г.
Код ОКВЭД
При регистрации ИП или добавлении нового вида деятельности укажите:
68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Организация (ООО/АО) сдаёт помещение
Налог на прибыль и НДС
- Доход от аренды включается в налогооблагаемую прибыль (ставка 20 %).
- НДС 20 % начисляется сверх арендной платы и заявляется в декларации.
- Если арендодатель — «упрощенец» (УСН 15 %), то НДС не платится, но налог на прибыль заменяется единым налогом 15 % (доходы − расходы).
Краткая памятка для арендатора
- Если вы арендуете помещение у физлица → выступаете налоговым агентом, удерживаете 13 % НДФЛ и перечисляете до 15 числа месяца, следующего за месяцем выплаты.
- Если арендодатель — ИП/ООО → ничего не удерживаете, проверяйте счёт-фактуру и платите арендную плату с НДС по договору.
- Проверьте договор: в нём должно быть чётко указано, кто является налоговым агентом, чтобы избежать двойных претензий со стороны ИФНС.
Что произойдёт при ошибке
Налоговая может «переквалифицировать» договор и потребовать от арендатора уплатить недоимку по НДФЛ (20 % пени + штраф 20 %).