С 1 января 2026 года вступают в силу масштабные изменения Налогового кодекса РФ, затрагивающие как обязанность по уплате налога на имущество, так и освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Ниже — подробный разбор ключевых ситуаций и льгот, которые помогут продавцам квартир избежать или законно сократить налог.
Основное правило: минимальный срок владения
Базовый срок владения, после которого квартира продаётся без НДФЛ, остаётся 5 лет. Однако есть исключения, сокращающие этот срок до 3 лет.
- Единственное жильё, если на дату сделки у продавца и членов его семьи отсутствуют другие квартиры, доли в квартирах или жилые дома (учитываются объекты по всей РФ, включая строящиеся).
- Квартира получена:
- в наследство или дар от близких родственников;
- в рамках приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в счёт материнского капитала (включая доплату ипотеки).
- Квартира продана в течение 3 лет после покупки новой квартиры, если предыдущая была единственной жилплощадью. Механизм «альтернативных сделок» защитит тех, кто меняет жильё.
Как рассчитать срок владения
Срок отсчитывается от даты регистрации права собственности в ЕГРН. Исключение — наследство: отсчёт идёт с даты смерти наследодателя, а не вступления в наследство.
Освобождение от налога на имущество (жилую квартиру) для детей
Депутатами Госдумы уже внесён законопроект, который предусматривает полное освобождение детей до 18 лет от уплаты налога на имущество, если объект находится в их собственности. На 19 апреля 2026 г. документ находится на стадии рассмотрения во втором чтении. Если поправки примут, то:
- дети-владельцы квартир не получат налоговые уведомления;
- родители не смогут передать налоговое бремя на ребёнка взамен себя.
Супруги и долевая собственность: налоговые нюансы
При совместной продаже долей в квартире, находящейся в совместной собственности супругов:
- Налог рассчитывается для каждого супруга пропорционально доле.
- Если квартира была приобретена в браке, но оформлена на одного из супругов, при продаже квартира считается совместно нажитым имуществом, и доход делится 50/50.
- При дарении доли супругу налог не возникает, а срок владения при продаже считается со дня первоначальной покупки (а не с момента дарения).
Как обнулить налог, если срок владения короче 3 или 5 лет
Если освобождение не применяется, можно использовать два механизма:
- Имущественный вычет — 1 000 000 рублей на весь объект или пропорционально доле. Если квартира стоит меньше 1 млн руб., налог равен нулю.
- Документально подтверждённые расходы на покупку, ремонт и ипотечные проценты. Налог = (доход от продажи − расходы) × 13 %.
Пример расчёта
Купили квартиру в 2023 г. за 7 млн руб., продали в 2025 г. за 8,5 млн руб. Срок владения 2 года. Применяем расходы: (8 500 000 − 7 000 000) × 13 % = 195 000 руб. к уплате.
Пошаговая инструкция для продавца квартиры
- Проверьте срок владения и основание приобретения.
- Определите, попадаете ли вы под льготу «единственное жильё» или «3 года».
- Если не освобождены, соберите документы о расходах (ДДУ, ДКП, АПП, квитанции банка).
- Подайте в ФНС 3-НДФЛ (до 30 апреля 2026 г.) и уплатите налог (до 15 июля 2026 г.).
С 2026 г. почти 70 % продавцов квартир смогут обойтись без НДФЛ благодаря расширенным льготам. Главное — отслеживать единственность жилья и сохранять документы о расходах. Если в семье есть дети, следите за новостями о законопроекте об освобождении их от налога на имущество.
Внимание! Налоговые правила могут меняться. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом или бухгалтером.