Покупка квартиры или дома – один из самых значимых и ответственных шагов в жизни. Помимо выбора объекта‚ покупатель сталкивается с рядом юридических формальностей: нотариальное заверение‚ регистрация права собственности‚ уплата налогов и сборов. Вопрос «кто платит за оформление документов» часто вызывает недоразумения и споры между сторонами сделки.

Основные расходы при покупке недвижимости

При оформлении сделки обычно возникают следующие статьи расходов:

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от стоимости сделки (если продавец – физическое лицо).
2. Нотариальные услуги (при необходимости).
3. Регистрационный сбор в Росреестре (0‚1 % от стоимости имущества‚ но не менее 4 000 руб).
4. Услуги банка (комиссия за ипотечный кредит‚ если он используется).
5. Услуги посредников (агентство недвижимости‚ сервис «ДомКлик» и пр.).
6. Налоговый вычет (если покупатель претендует на возврат части уплаченного НДФЛ).

Кто обычно несёт эти расходы?

2.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

По закону НДФЛ уплачивает продавец. Однако в практике часто встречается договорённость‚ когда покупатель компенсирует эту сумму в рамках цены сделки. В таком случае в договоре указывается‚ что покупатель «выплачивает продавцу сумму‚ включающую НДФЛ»‚ а продавец‚ в свою очередь‚ обязуется перечислить налог в бюджет.

2.2 Регистрационный сбор в Росреестре

Согласно Гражданскому кодексу‚ покупатель обязан оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности. При этом в некоторых случаях (например‚ при сделке через агентство) стоимость может быть включена в общую цену квартиры.

2.3 Нотариальные услуги

Нотариальное заверение требуется‚ если сделка проводится с участием нотариуса (например‚ при передаче прав по наследству). В большинстве случаев покупатель оплачивает услуги нотариуса‚ но это тоже может быть предметом переговоров.

2.4 Услуги банков и ипотечного кредитования

Если покупка происходит в ипотеку‚ покупатель несёт все банковские комиссии (оформление кредита‚ страхование‚ оценка недвижимости). Иногда банк предлагает «бесплатное» оформление при условии использования их сервисов‚ например‚ ДомКлик‚ где стоимость регистрации может быть снижена до 0 ₽ в рамках акции.

2.5 Услуги агентства недвижимости

Комиссия агентства традиционно выплачивается продавцом. Однако при работе через «домашних» посредников (например‚ частные риелторы) часто встречается схема «покупатель платит агенту»‚ особенно если агент помогает подобрать объект и вести переговоры.

Налоговый вычет – кто получает выгоду?

С 2024 года на портале Госуслуг запущен сервис‚ позволяющий оформить налоговый вычет при покупке жилья. Вычет может получить только покупатель‚ и только один раз в жизни‚ если речь идёт о вычете на покупку первой квартиры. При этом:

• Если покупатель использует материнский капитал‚ он может частично покрыть стоимость недвижимости‚ но вычет всё равно остаётся за ним.
• Сумма вычета (13 % от стоимости до 2 млн руб) возвращается в течение 3‑4 месяцев после подачи заявления.
• Важно правильно оформить все документы (квитанции об уплате НДФЛ‚ договор купли‑продажи‚ справка из банка) – иначе вычет может быть отклонён.

Как правильно распределить расходы в договоре?

Для избежания конфликтов рекомендуется фиксировать в договоре купли‑продажи:

1. Кто оплачивает НДФЛ и в каком размере.
2. Кто несёт расходы на регистрацию в Росреестре.
3. Кто платит нотариальные услуги (если они требуются).
4. Какие комиссии банка включены в цену и кто их оплачивает.
5. Условия возврата комиссии агентству в случае отказа от сделки.

Типичные ошибки и как их избежать

• Неучтённый НДФЛ. Продавец может не перечислить налог‚ и покупатель будет вынужден покрыть штрафы.
• Отсутствие в договоре пункта о регистрационном сборе. В результате покупатель может неожиданно получить счёт от Росреестра.
• Неиспользованный налоговый вычет. Если покупатель не подал заявление в срок‚ возможность возврата средств будет утрачена.
• Скрытые комиссии. Некоторые агентства берут «скрытую» плату за подготовку документов; важно уточнить полную стоимость заранее.

Практический пример

Ситуация из практики агентства (2025 год):

Покупатель – Иван‚ продавец – Мария. Стоимость квартиры – 4 500 000 руб. По договорённости Иван согласился покрыть НДФЛ (585 000 руб) и оплатить регистрационный сбор (4 500 руб). В договоре была прописана следующая статья:

 5.2. Покупатель обязуется оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 0‚1 % от стоимости недвижимости‚ а также возместить продавцу сумму налога на доходы физических лиц (13 % от цены продажи).
 

После оформления сделки Иван подал заявление на налоговый вычет через портал Госуслуг и получил возврат 585 000 руб в течение 3 месяцев.

В большинстве случаев покупатель несёт основные расходы‚ связанные с оформлением недвижимости: регистрационный сбор‚ нотариальные услуги (если они требуются)‚ банковские комиссии и‚ в случае договорённости‚ НДФЛ. Продавец‚ как правило‚ платит комиссию агентству‚ но и он может быть обязан уплатить налог. Чтобы избежать недоразумений‚ необходимо чётко прописать в договоре все финансовые обязательства сторон.

Помните‚ что правильное распределение расходов и своевременное оформление налогового вычета позволяют сэкономить значительные суммы и избежать конфликтов с государственными органами.

Дата публикации: