Общедомовые нужды (ОДН) — это расходы на содержание и обслуживание имущества, которое принадлежит всем собственникам многоквартирного дома и используется совместно: подъезды, лифты, лестничные площадки, крыши, технические этажи, территории вокруг дома и др. Плата за эти услуги входит в ежемесячный счёт за коммунальные услуги, но расчёт её производится по отдельным правилам.

Правовая база

Согласно Постановлению Правительства РФ № 354 от «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах», расходы на общедомовые нужды оплачиваются собственниками квартир и иных помещений (нежилых помещений, офисов, торговых точек), находящихся в здании. При этом наличие или отсутствие индивидуальных приборов учёта (ИПУ) не влияет на обязанность платить за ОДН.

Что входит в общедомовые нужды

В перечень ОДН согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ входит:

• Освещение подъездов и лестничных площадок;
• Эксплуатация и обслуживание лифтов и лифтовых шахт;
• Технические этажи, чердаки, подвалы, где находятся инженерные коммуникации;
• Кровля, несущие конструкции, наружные ограждения;
• Благоустройство территории (клумбы, газоны, детские площадки);
• Технологические потери (утечки воды, тепловые потери в стояках);
• Внешние работы: уборка подъездов, полив растений, ремонт общих коммуникаций.

Кто обязан платить за ОДН

Оплата ОДН распространяется на:

1. Собственников жилых квартир — каждый собственник вносит часть расходов, рассчитанную пропорционально площади своей квартиры.
2. Собственников нежилых помещений (офисов, магазинов, складов), находящихся в том же здании. Их доля также определяется по площади их помещений.
3. Арендаторов, если договор аренды предусматривает передачу расходов за ОДН арендатору.

Количество жильцов в квартире, их доходы и объёмы потреблённых ресурсов (вода, электричество, тепло) не влияют на размер доли ОДН.

Как рассчитывается плата за ОДН

При наличии общедомового прибора учёта (ОДС)

1. Снимаются показания общедомового счётчика (например, 3 000 м³ воды за месяц).
2. Суммируются показания всех индивидуальных счётчиков в квартирах (пример — 2 880 м³).
3. Определяется объём, потреблённый на общие нужды:
   
   3 000 м³ – 2 880 м³ = 120 м³.
4. Объём ОДН делится на общую жилую площадь дома (например, 9 000 м²):
   
   120 м³ ÷ 9 000 м² = 0,013 м³/м².
5. Для каждой квартиры расчётный объём ОДН определяется умножением полученного показателя на её площадь.
   
   Квартира 35 м² → 0,013 м³/м² × 35 м² = 0,455 м³.
6. Полученный объём умножается на тариф, установленный региональными властями (например, 100 руб./м³):
   
   0,455 м³ × 100 руб./м³ = 45,50 руб.

При отсутствии общедомового счётчика

Если в доме нет ОДС, то согласно Постановлению № 354 расход рассчитывается по нормативам, утверждённым региональными органами, с применением повышающих коэффициентов.

• Нормативы учитывают вид ресурса (вода, электроэнергия, тепло), этажность и площадь дома.
• Пример расчёта (Москва, 2022 г.): норматив потребления холодной воды = 5 % от показаний ОДС; если ОДС = 1 200 м³, то ОДН = 60 м³.
• Полученный объём делится на общую площадь дома и распределяется по метражу, как в случае с ОДС.

Смешанные схемы

В некоторых домах есть ОДС только для одного ресурса (например, электроэнергии), а для остальных ресурсов – нормативы. В таком случае расчёт проводится комбинированным способом: реальное потребление – норматив = ОДН.

Примеры расчётов

Пример 1. Вода (с ОДС)

Пример 2. Электричество (без ОДС)

Норматив потребления электроэнергии в регионе = 0,15 кВт·ч/м²/день.
Дом: 10 этажей, 200 квартир, общая площадь = 15 000 м².
Норматив за месяц = 0,15 × 30 × 15 000 = 67 500 кВт·ч.
Тариф = 5 руб./кВт·ч → общая сумма ОДН = 337 500 руб.
Доля квартиры 45 м² = (45 ÷ 15 000) × 337 500 ≈ 1 012 руб.

Факторы, влияющие на размер ОДН

• Регион — нормативы и тарифы различаются в разных субъектах РФ.
• Наличие/отсутствие ОДС — при отсутствии счётчика применяется норматив, часто более «дорожный».
• Этажность и наличие лифтов — в домах с лифтами учитываются дополнительные расходы на их эксплуатацию.
• Состояние инженерных сетей — утечки, старение труб и частые аварийные работы повышают объём ОДН.
• Площадь квартиры — основной критерий распределения расходов.

Как уменьшить плату за общедомовые нужды

1. Установить общедомовые счётчики — переход от нормативов к реальному учёту обычно сокращает расходы.
2. Контролировать состояние коммуникаций — своевременный ремонт утечек и изоляция труб снижают технологические потери.
3. Оптимизировать освещение — заменить лампы на энергосберегающие, установить датчики движения в подвале и на лестничных площадках.
4. Сократить площадь обслуживаемой территории — согласовать с управляющей компанией уменьшение необоснованных площадей (например, закрыть незанятые подсобные помещения).
5. Участвовать в работе общего собрания — предлагать более экономные варианты обслуживания (например, наружное освещение только в тёмное время).
6. Проверять корректность расчётов — сравнивать выставленные суммы с нормативами и тарифами, требовать объяснений у управляющей компании.

Оплата общедомовых нужд — обязательная часть расходов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Сумма определяется либо по реальному потреблению (при наличии общедомовых счётчиков), либо по нормативам, установленным региональными органами. Распределение расходов производится пропорционально площади каждого помещения, независимо от количества жильцов или их потребления.

Знание правил расчёта, контроль за техническим состоянием дома и активное участие в работе управляющей компании позволяют собственникам уменьшить финансовую нагрузку и обеспечить более прозрачное и справедливое распределение расходов.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г. | Источники: Т‑Ж.ру, МУП «Жилкомуслуги», Роскомнадзор, RBC Realty, нормативные акты РФ.